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【火曜日】
３連休明けの日。
電話対応や来客などで慌ただしい一日だったが、その合間は、
金曜日に出席した、法務局弘前支局と司法書士会弘前支部との「事務打合せ会」の協議結果を、職員達に説明するためにまとめたり、
土曜日に出席した、県司法書士会の「注意勧告小理事会」「紛議調停委員会」の議事メモをまとめたりして過ごした。
ところで、法務局との事務打合せ会は、相続に関する次のような話題で、思いのほか盛り上がったのだが、太田としてはまだ、結論に釈然としない部分が残っている。
事例としては、
不動産の所有者Ａが１月に死亡し、相次いでその妻Ｂが５月に死亡した。
ＡＢには２人の間の子Ｃ・Ｄがいて、いずれも婚外子はいない。
結局は法定相続人はＣ・Ｄの２名になるので、Ｃ・Ｄは遺産分割協議をしてＣが単独で不動産を相続することになった。
……というもの。
この事例における遺産分割協議書や相続関係説明図の記載方法が話題になった。
法務局の結論は、
① 遺産分割協議書には、「亡Ｂが全く相続を受けなかった」的なニュアンスの記載を含めるようにする必要がある。
② 相続関係説明図においては、遺産分割に応じたＤの部分だけでなく、亡Ｂの部分にも、いわゆる「マル分」（遺産分割の意味）の記載をする必要がある。
……という結論。
その理由としては、
最終的にＣが単独で相続を受けることになったとしても、それに至るルートが２種類以上考えられる。
いったん母Ｂが全部または持分の相続を受けて、そのＢが死亡したことにより、それをさらに子Ｃが相続した、という可能性もゼロではない。
よって「子Ｃ・Ｄは、（未分割状態の法定相続人であった）亡Ｂの相続人をも兼ねる立場で遺産分割協議を行っており、結果として亡Ｂには一度も権利が移転せず、亡Ａから直接にＣへ相続により全ての所有権が移転したという結論になった」というニュアンスが読み取れないと、登記原因証明情報としての適格に欠ける。
……という理由。
その理由付けについては分からなくもないし、結論①もそれはそれで良いのだけど、どうも抵抗を感じるのが結論②。
死亡者に「マル分」を付けろと言われたのは、今回が初めてだな～（多数の同職が、同様の感想を述べていた）。
ま、今回の事務打合せ会の結論は、あとで文書化されて配布いただけるらしいし、もしかしたら支局と本局との確認の際に結論が変わるかもしれないので、もうちょっと様子を見てみよう。
【火曜日】
３連休明けの日。
電話対応や来客などで慌ただしい一日だったが、その合間は、
金曜日に出席した、法務局弘前支局と司法書士会弘前支部との「事務打合せ会」の協議結果を、職員達に説明するためにまとめたり、
土曜日に出席した、県司法書士会の「注意勧告小理事会」「紛議調停委員会」の議事メモをまとめたりして過ごした。
ところで、法務局との事務打合せ会は、相続に関する次のような話題で、思いのほか盛り上がったのだが、太田としてはまだ、結論に釈然としない部分が残っている。
事例としては、
不動産の所有者Ａが１月に死亡し、相次いでその妻Ｂが５月に死亡した。
ＡＢには２人の間の子Ｃ・Ｄがいて、いずれも婚外子はいない。
結局は法定相続人はＣ・Ｄの２名になるので、Ｃ・Ｄは遺産分割協議をしてＣが単独で不動産を相続することになった。
……というもの。
この事例における遺産分割協議書や相続関係説明図の記載方法が話題になった。
法務局の結論は、
① 遺産分割協議書には、「亡Ｂが全く相続を受けなかった」的なニュアンスの記載を含めるようにする必要がある。
② 相続関係説明図においては、遺産分割に応じたＤの部分だけでなく、亡Ｂの部分にも、いわゆる「マル分」（遺産分割の意味）の記載をする必要がある。
……という結論。
その理由としては、
最終的にＣが単独で相続を受けることになったとしても、それに至るルートが２種類以上考えられる。
いったん母Ｂが全部または持分の相続を受けて、そのＢが死亡したことにより、それをさらに子Ｃが相続した、という可能性もゼロではない。
よって「子Ｃ・Ｄは、（未分割状態の法定相続人であった）亡Ｂの相続人をも兼ねる立場で遺産分割協議を行っており、結果として亡Ｂには一度も権利が移転せず、亡Ａから直接にＣへ相続により全ての所有権が移転したという結論になった」というニュアンスが読み取れないと、登記原因証明情報としての適格に欠ける。
……という理由。
その理由付けについては分からなくもないし、結論①もそれはそれで良いのだけど、どうも抵抗を感じるのが結論②。
死亡者に「マル分」を付けろと言われたのは、今回が初めてだな～（多数の同職が、同様の感想を述べていた）。
ま、今回の事務打合せ会の結論は、あとで文書化されて配布いただけるらしいし、もしかしたら支局と本局との確認の際に結論が変わるかもしれないので、もうちょっと様子を見てみよう。?
【金曜日】
Ａが死亡し、その相続人は子Ｂしかいないのだけど、子Ｂは父Ａと疎遠だったので、やむなくＡの兄弟であるＣが長年Ｃの面倒を見て、医療費などの立替え払いなどもしてきた。
そんなＣの立場からの相談があった。
Ｃとしては、「Ｂは、財産の相続は受けるが、お墓は守らないと公言している。そんなＢに○○家の財産を持って行かれたくない」と言う。
その気持ちは分からないでもないけど、法的にはこの場合、子Ｂの相続権は否定できず、相続に関して他人であるＣからは、残念ながら口出しできることが何もない、ということになる。
ただ、医療費の立替え等を「相続債権」と考えれば、相談者Ｃは相続債権者として、子Ｂにその履行を請求することはできる。
あるいはその交渉過程のなかで、お墓のこととか、何らかの交換条件を持ち出して合意を目指すことも不可能ではないかもしれないね、というアドバイスをした。
地方特有のものかもしれないけど、財産が「個人のもの」ではなく、「○○家の財産」であるという、古き良き「イエ」的な考え方が散見されることが、まだまだ多いな～。
【金曜日】
Ａが死亡し、その相続人は子Ｂしかいないのだけど、子Ｂは父Ａと疎遠だったので、やむなくＡの兄弟であるＣが長年Ｃの面倒を見て、医療費などの立替え払いなどもしてきた。
そんなＣの立場からの相談があった。
Ｃとしては、「Ｂは、財産の相続は受けるが、お墓は守らないと公言している。そんなＢに○○家の財産を持って行かれたくない」と言う。
その気持ちは分からないでもないけど、法的にはこの場合、子Ｂの相続権は否定できず、相続に関して他人であるＣからは、残念ながら口出しできることが何もない、ということになる。
ただ、医療費の立替え等を「相続債権」と考えれば、相談者Ｃは相続債権者として、子Ｂにその履行を請求することはできる。
あるいはその交渉過程のなかで、お墓のこととか、何らかの交換条件を持ち出して合意を目指すことも不可能ではないかもしれないね、というアドバイスをした。
地方特有のものかもしれないけど、財産が「個人のもの」ではなく、「○○家の財産」であるという、古き良き「イエ」的な考え方が散見されることが、まだまだ多いな～。?
【木曜日】
雨が降り続く一日。
条件付所有権移転仮登記の抹消登記手続を求める訴訟の、訴状を起案しながら過ごした。
ついこないだ、同種の仮登記の抹消訴訟を、仮登記名義人が別の所有権本登記を受けちゃった、という経緯から「混同」構成で起案したら、不意に裁判官サマから「この混同は、民法179条の混同ですか、それとも520条の混同ですか？」と突っ込まれて難儀したので、今回はより慎重に理論構成している。
今回は未履行のまま放置された条件付売買について、売主側から「時効消滅」を主張する構成だ。買主の何の権利が時効に掛かったのか、慎重に検討しなければならない。
とりあえず、いわゆる「所有権移転許可申請協力請求権」は債権であって、契約成立日から10年で消滅時効にかかるという最判s50.4.11（ http://bit.ly/1bqj4Nt ）があるので、これを主張・時効援用するわね。
んでもって、許可申請に協力しないわけだから、農地法上の許可を得られる可能性が消滅したということで、条件付売買契約は停止条件の不成就により……ってあれ、それだと仮登記抹消の登記原因は「条件の不成就」とするべきだったか!?
やべーなー。相手方の一部からすでに、「時効消滅」を登記原因とする登記承諾書を貰っちゃってたよ～。
……どうにか平仄を合わせなければ(^_^;)
【木曜日】
雨が降り続く一日。
条件付所有権移転仮登記の抹消登記手続を求める訴訟の、訴状を起案しながら過ごした。
ついこないだ、同種の仮登記の抹消訴訟を、仮登記名義人が別の所有権本登記を受けちゃった、という経緯から「混同」構成で起案したら、不意に裁判官サマから「この混同は、民法179条の混同ですか、それとも520条の混同ですか？」と突っ込まれて難儀したので、今回はより慎重に理論構成している。
今回は未履行のまま放置された条件付売買について、売主側から「時効消滅」を主張する構成だ。買主の何の権利が時効に掛かったのか、慎重に検討しなければならない。
とりあえず、いわゆる「所有権移転許可申請協力請求権」は債権であって、契約成立日から10年で消滅時効にかかるという最判s50.4.11（ http://bit.ly/1bqj4Nt ）があるので、これを主張・時効援用するわね。
んでもって、許可申請に協力しないわけだから、農地法上の許可を得られる可能性が消滅したということで、条件付売買契約は停止条件の不成就により……ってあれ、それだと仮登記抹消の登記原因は「条件の不成就」とするべきだったか!?
やべーなー。相手方の一部からすでに、「時効消滅」を登記原因とする登記承諾書を貰っちゃってたよ～。
……どうにか平仄を合わせなければ(^_^;)
【火曜日】
死亡者が登記名義人である状態で受任（弁護士さん経由）、まずは法定相続を7件申請し、結果として登記名義人が20人になった状態から売却……という手間の掛かるお仕事が、無事に完了してきた。
太田が自分でやるのであれば、持分移転を繰り返す法定相続7件の、戸籍チェックや相続分計算の時点で発狂してしまったことだろう。
これを涼しい顔でサラッとこなしてくれた、優秀なベテラン職員に大感謝！（≧∇≦）
【水曜日】
いわゆる「直接移転」の登記スキーム（ http://bit.ly/175a3WK ）、当事務所においてもそこそこ取扱い事例がある。頻度としては2ヶ月に1回くらいかしら。
このスキームに慣れてきたある不動産屋さんから、これを農地についても使えないか？という質問があった。
農地については、そもそも名義人Ａが中間者Ｂに売る契約をしても、農地法の許可を取らないと所有権はＢに移転しない。だから未許可の状態でＢが最終買主Ｃに「買主の地位の譲渡」を行い、それをＡが承認すればよい。んでＡ→Ｃの許可申請と、売渡しを行えばよい。
農地については、そういう「買主の地位の譲渡」スキームが固まっている（ http://bit.ly/1aroxFZ 参照）ので、「直接移転」スキームは馴染まない感じがする……というのが太田の第一感だったのだけれども……。
ググってみると、「直接移転」スキームで全然問題なくできる、という見解もある（ http://bit.ly/1arlZYn など）。
ま、所有権移転の停止条件に、「最終買主が農地法の許可を得ること」という1点を付け加えれば、それで良いのだろうから、使えることは使えるのだろう。
例えばＣにとっては、直接の売主がＡになるのかＢになるのか？という点は、瑕疵担保責任などの関係で違いが出てくるから、後者となる直接移転の方が好ましいケースもあり得る。
ただ、できるにはできるが、中間者Ｂが宅建業者で、Ｂ自身が農地法の許可を得られる見込みが全く無い、というケースに限っては、マズいことになるかもしれない。
Ｂ→Ｃの第二契約が、宅地建物取引業法第33条の2が禁止する「他人物売買」の例外に該当せず、同法違反になってしまう可能性があるからだ（ http://bit.ly/1arnDcq 、 http://bit.ly/1arn9TM など参照）。
うーむ。もうちょっと検討してみよう。
【火曜日】
死亡者が登記名義人である状態で受任（弁護士さん経由）、まずは法定相続を7件申請し、結果として登記名義人が20人になった状態から売却……という手間の掛かるお仕事が、無事に完了してきた。
太田が自分でやるのであれば、持分移転を繰り返す法定相続7件の、戸籍チェックや相続分計算の時点で発狂してしまったことだろう。
これを涼しい顔でサラッとこなしてくれた、優秀なベテラン職員に大感謝！（≧∇≦）
【水曜日】
いわゆる「直接移転」の登記スキーム（ http://bit.ly/175a3WK ）、当事務所においてもそこそこ取扱い事例がある。頻度としては2ヶ月に1回くらいかしら。
このスキームに慣れてきたある不動産屋さんから、これを農地についても使えないか？という質問があった。
農地については、そもそも名義人Ａが中間者Ｂに売る契約をしても、農地法の許可を取らないと所有権はＢに移転しない。だから未許可の状態でＢが最終買主Ｃに「買主の地位の譲渡」を行い、それをＡが承認すればよい。んでＡ→Ｃの許可申請と、売渡しを行えばよい。
農地については、そういう「買主の地位の譲渡」スキームが固まっている（ http://bit.ly/1aroxFZ 参照）ので、「直接移転」スキームは馴染まない感じがする……というのが太田の第一感だったのだけれども……。
ググってみると、「直接移転」スキームで全然問題なくできる、という見解もある（ http://bit.ly/1arlZYn など）。
ま、所有権移転の停止条件に、「最終買主が農地法の許可を得ること」という1点を付け加えれば、それで良いのだろうから、使えることは使えるのだろう。
例えばＣにとっては、直接の売主がＡになるのかＢになるのか？という点は、瑕疵担保責任などの関係で違いが出てくるから、後者となる直接移転の方が好ましいケースもあり得る。
ただ、できるにはできるが、中間者Ｂが宅建業者で、Ｂ自身が農地法の許可を得られる見込みが全く無い、というケースに限っては、マズいことになるかもしれない。
Ｂ→Ｃの第二契約が、宅地建物取引業法第33条の2が禁止する「他人物売買」の例外に該当せず、同法違反になってしまう可能性があるからだ（ http://bit.ly/1arnDcq 、 http://bit.ly/1arn9TM など参照）。
うーむ。もうちょっと検討してみよう。
RAB（青森放送）さんで運営されている「マイベストプロ青森」というサービスに登録させていただいておりますところ（→ http://mbp-aomori.com/aozora-aoba/ ）……
同サービスの一環として、
きたる8月5日（月曜日）の13時20分～13時25分の5分間程度、RABラジオに電話出演させていただくことになりました。
具体的には、RABラジオ「あおもりTODAY」（ http://www.rab.co.jp/radio/today/ ）内の「ラジオでマイベストプロ」というコーナーにおいて、夏目浩光アナウンサーから電話インタビューを受ける（生放送！）ことになります。
せっかくの機会ですので、しっかり当事務所をPRしたいと思います。
密かに嬉しいのは、夏目浩光アナと、電話とはいえ直接に絡めること。
そういえばうちの姉が、学生時代に夏目アナのファンだったなぁ……(^_^;)
RAB（青森放送）さんで運営されている「マイベストプロ青森」というサービスに登録させていただいておりますところ（→ http://mbp-aomori.com/aozora-aoba/ ）……
同サービスの一環として、
きたる8月5日（月曜日）の13時20分～13時25分の5分間程度、RABラジオに電話出演させていただくことになりました。
具体的には、RABラジオ「あおもりTODAY」（ http://www.rab.co.jp/radio/today/ ）内の「ラジオでマイベストプロ」というコーナーにおいて、夏目浩光アナウンサーから電話インタビューを受ける（生放送！）ことになります。
せっかくの機会ですので、しっかり当事務所をPRしたいと思います。
密かに嬉しいのは、夏目浩光アナと、電話とはいえ直接に絡めること。
そういえばうちの姉が、学生時代に夏目アナのファンだったなぁ……(^_^;)
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