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太田の業務日誌／平成25年7月9日～
【火曜日】
死亡者が登記名義人である状態で受任（弁護士さん経由）、まずは法定相続を7件申請し、結果として登記名義人が20人になった状態から売却……という手間の掛かるお仕事が、無事に完了してきた。
太田が自分でやるのであれば、持分移転を繰り返す法定相続7件の、戸籍チェックや相続分計算の時点で発狂してしまったことだろう。
これを涼しい顔でサラッとこなしてくれた、優秀なベテラン職員に大感謝！（≧∇≦）
【水曜日】
いわゆる「直接移転」の登記スキーム（ http://bit.ly/175a3WK ）、当事務所においてもそこそこ取扱い事例がある。頻度としては2ヶ月に1回くらいかしら。
このスキームに慣れてきたある不動産屋さんから、これを農地についても使えないか？という質問があった。
農地については、そもそも名義人Ａが中間者Ｂに売る契約をしても、農地法の許可を取らないと所有権はＢに移転しない。だから未許可の状態でＢが最終買主Ｃに「買主の地位の譲渡」を行い、それをＡが承認すればよい。んでＡ→Ｃの許可申請と、売渡しを行えばよい。
農地については、そういう「買主の地位の譲渡」スキームが固まっている（ http://bit.ly/1aroxFZ 参照）ので、「直接移転」スキームは馴染まない感じがする……というのが太田の第一感だったのだけれども……。
ググってみると、「直接移転」スキームで全然問題なくできる、という見解もある（ http://bit.ly/1arlZYn など）。
ま、所有権移転の停止条件に、「最終買主が農地法の許可を得ること」という1点を付け加えれば、それで良いのだろうから、使えることは使えるのだろう。
例えばＣにとっては、直接の売主がＡになるのかＢになるのか？という点は、瑕疵担保責任などの関係で違いが出てくるから、後者となる直接移転の方が好ましいケースもあり得る。
ただ、できるにはできるが、中間者Ｂが宅建業者で、Ｂ自身が農地法の許可を得られる見込みが全く無い、というケースに限っては、マズいことになるかもしれない。
Ｂ→Ｃの第二契約が、宅地建物取引業法第33条の2が禁止する「他人物売買」の例外に該当せず、同法違反になってしまう可能性があるからだ（ http://bit.ly/1arnDcq 、 http://bit.ly/1arn9TM など参照）。
うーむ。もうちょっと検討してみよう。
【火曜日】
死亡者が登記名義人である状態で受任（弁護士さん経由）、まずは法定相続を7件申請し、結果として登記名義人が20人になった状態から売却……という手間の掛かるお仕事が、無事に完了してきた。
太田が自分でやるのであれば、持分移転を繰り返す法定相続7件の、戸籍チェックや相続分計算の時点で発狂してしまったことだろう。
これを涼しい顔でサラッとこなしてくれた、優秀なベテラン職員に大感謝！（≧∇≦）
【水曜日】
いわゆる「直接移転」の登記スキーム（ http://bit.ly/175a3WK ）、当事務所においてもそこそこ取扱い事例がある。頻度としては2ヶ月に1回くらいかしら。
このスキームに慣れてきたある不動産屋さんから、これを農地についても使えないか？という質問があった。
農地については、そもそも名義人Ａが中間者Ｂに売る契約をしても、農地法の許可を取らないと所有権はＢに移転しない。だから未許可の状態でＢが最終買主Ｃに「買主の地位の譲渡」を行い、それをＡが承認すればよい。んでＡ→Ｃの許可申請と、売渡しを行えばよい。
農地については、そういう「買主の地位の譲渡」スキームが固まっている（ http://bit.ly/1aroxFZ 参照）ので、「直接移転」スキームは馴染まない感じがする……というのが太田の第一感だったのだけれども……。
ググってみると、「直接移転」スキームで全然問題なくできる、という見解もある（ http://bit.ly/1arlZYn など）。
ま、所有権移転の停止条件に、「最終買主が農地法の許可を得ること」という1点を付け加えれば、それで良いのだろうから、使えることは使えるのだろう。
例えばＣにとっては、直接の売主がＡになるのかＢになるのか？という点は、瑕疵担保責任などの関係で違いが出てくるから、後者となる直接移転の方が好ましいケースもあり得る。
ただ、できるにはできるが、中間者Ｂが宅建業者で、Ｂ自身が農地法の許可を得られる見込みが全く無い、というケースに限っては、マズいことになるかもしれない。
Ｂ→Ｃの第二契約が、宅地建物取引業法第33条の2が禁止する「他人物売買」の例外に該当せず、同法違反になってしまう可能性があるからだ（ http://bit.ly/1arnDcq 、 http://bit.ly/1arn9TM など参照）。
うーむ。もうちょっと検討してみよう。