Category: あおば事務所のFacebook

太田の業務日誌/平成25年7月11日


2013年7月11日 / 投稿者:

 
【木曜日】
 雨が降り続く一日。
 条件付所有権移転仮登記の抹消登記手続を求める訴訟の、訴状を起案しながら過ごした。
 
 ついこないだ、同種の仮登記の抹消訴訟を、仮登記名義人が別の所有権本登記を受けちゃった、という経緯から「混同」構成で起案したら、不意に裁判官サマから「この混同は、民法179条の混同ですか、それとも520条の混同ですか?」と突っ込まれて難儀したので、今回はより慎重に理論構成している。
 
 今回は未履行のまま放置された条件付売買について、売主側から「時効消滅」を主張する構成だ。買主の何の権利が時効に掛かったのか、慎重に検討しなければならない。
 
 とりあえず、いわゆる「所有権移転許可申請協力請求権」は債権であって、契約成立日から10年で消滅時効にかかるという最判s50.4.11( http://bit.ly/1bqj4Nt )があるので、これを主張・時効援用するわね。
 んでもって、許可申請に協力しないわけだから、農地法上の許可を得られる可能性が消滅したということで、条件付売買契約は停止条件の不成就により……ってあれ、それだと仮登記抹消の登記原因は「条件の不成就」とするべきだったか!?
 
 やべーなー。相手方の一部からすでに、「時効消滅」を登記原因とする登記承諾書を貰っちゃってたよ~。
 ……どうにか平仄を合わせなければ(^_^;)



太田の業務日誌/平成25年7月9日~


2013年7月11日 / 投稿者:

 
【火曜日】
 死亡者が登記名義人である状態で受任(弁護士さん経由)、まずは法定相続を7件申請し、結果として登記名義人が20人になった状態から売却……という手間の掛かるお仕事が、無事に完了してきた。
 
 太田が自分でやるのであれば、持分移転を繰り返す法定相続7件の、戸籍チェックや相続分計算の時点で発狂してしまったことだろう。
 これを涼しい顔でサラッとこなしてくれた、優秀なベテラン職員に大感謝!(≧∇≦)

【水曜日】
 いわゆる「直接移転」の登記スキーム( http://bit.ly/175a3WK )、当事務所においてもそこそこ取扱い事例がある。頻度としては2ヶ月に1回くらいかしら。
 このスキームに慣れてきたある不動産屋さんから、これを農地についても使えないか?という質問があった。
 
 農地については、そもそも名義人Aが中間者Bに売る契約をしても、農地法の許可を取らないと所有権はBに移転しない。だから未許可の状態でBが最終買主Cに「買主の地位の譲渡」を行い、それをAが承認すればよい。んでA→Cの許可申請と、売渡しを行えばよい。
 農地については、そういう「買主の地位の譲渡」スキームが固まっている( http://bit.ly/1aroxFZ 参照)ので、「直接移転」スキームは馴染まない感じがする……というのが太田の第一感だったのだけれども……。
 
 ググってみると、「直接移転」スキームで全然問題なくできる、という見解もある( http://bit.ly/1arlZYn など)。
 ま、所有権移転の停止条件に、「最終買主が農地法の許可を得ること」という1点を付け加えれば、それで良いのだろうから、使えることは使えるのだろう。
 例えばCにとっては、直接の売主がAになるのかBになるのか?という点は、瑕疵担保責任などの関係で違いが出てくるから、後者となる直接移転の方が好ましいケースもあり得る。
 
 ただ、できるにはできるが、中間者Bが宅建業者で、B自身が農地法の許可を得られる見込みが全く無い、というケースに限っては、マズいことになるかもしれない。
 B→Cの第二契約が、宅地建物取引業法第33条の2が禁止する「他人物売買」の例外に該当せず、同法違反になってしまう可能性があるからだ( http://bit.ly/1arnDcqhttp://bit.ly/1arn9TM など参照)。

 うーむ。もうちょっと検討してみよう。



このたび、太田がラジオに出演させていただくことになりました。


2013年7月9日 / 投稿者:

 RAB(青森放送)さんで運営されている「マイベストプロ青森」というサービスに登録させていただいておりますところ(→ http://mbp-aomori.com/aozora-aoba/ )……
 
 同サービスの一環として、
 きたる8月5日(月曜日)の13時20分~13時25分の5分間程度、RABラジオに電話出演させていただくことになりました。
 
 具体的には、RABラジオ「あおもりTODAY」( http://www.rab.co.jp/radio/today/ )内の「ラジオでマイベストプロ」というコーナーにおいて、夏目浩光アナウンサーから電話インタビューを受ける(生放送!)ことになります。
 せっかくの機会ですので、しっかり当事務所をPRしたいと思います。
 
 密かに嬉しいのは、夏目浩光アナと、電話とはいえ直接に絡めること。
 そういえばうちの姉が、学生時代に夏目アナのファンだったなぁ……(^_^;)



当事務所用のTwitterアカウントを新設しました。


2013年7月9日 / 投稿者:

 当事務所(司法書士法人あおば登記・法務事務所)用のTwitterアカウントを新設しました。
 アカウント名は「@aoba_hirosaki」です。→ https://twitter.com/aoba_hirosaki
 ほとんどFacebookページ( https://www.facebook.com/aoba.jimusyo )の更新告知にしか使われない可能性が高いです(^_^;)が、よろしければフォローしてやってください。
 
 なお太田個人のTwitterアカウントは「@oota_aoba」です。あわせてよろしくお願いいたします。

司法書士法人あおば登記・法務事務所 (aoba_hirosaki) on Twitter
twitter.com



太田の業務日誌/平成25年7月5日~


2013年7月8日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月5日~
 
【金曜日】
 最近、2件立て続けに、似たような「保証債務」に関する相談を受けた。
 両案件に共通するのは……。
 
 相談者が、親族である主債務者の借入れのために、所有不動産を担保提供したら、
 金融機関の内規で、「抵当権設定者」は、借入れについても「連帯保証人」にもなって貰わなければ、ということで連帯保証もし、
 後日、主債務者が破綻し、同人はさっさと破産免責。
 所有不動産は競売で失ったうえ、さらに残債務につき保証人として履行を求められている。
 相談者は高齢、無資産、年金暮らしなので、差し押さえられるようなものも無いし、わざわざ費用と手間を掛けて破産するのもどうかな~?
 
 ……というもの。
 
 担保の管理・実行の両面で、設定者が保証人であるか否か?という点でそれなりの違いが出てくるのも分かるのだけど、この「金融機関の内規」って、どうにかならないものなのかしら?
 このような担保提供のほとんどは、親族ゆえの「好意」でなされるもの。
 その不動産を競売で失うこと自体は、まぁやむを得ないとしても、それ以上の責任は負わせない、というような配慮があっても良いように思うのだけれども。
 
【月曜日】
 また!古い仮差押の抹消絡みの相談が来た!
 なんだろう。最近、やけに古い保全事件づいている。天は、本気で太田にその分野の解説書でも書かせようとしているのだろうか?(^^)



太田の業務日誌/平成25年7月3日~


2013年7月5日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月3日~

【水曜日】
 再来週、県司法書士会の担当の1人として、青森の法務局(本局)との意見交換会に参加する。
 そのための要望/質疑の原稿の仕上げ作業をしていた。
 
 結局、提出予定の要望/質疑は10本なのだけど、うち7本は太田が用意したモノになってしまった(^_^;)。
 おかしいなぁ、県内の司法書士全員にたいして意見募集を掛けたのに……。
 これだと、法務局に不満がある不届きな司法書士は太田だけ、みたいに思われちゃうこと請け合い(笑)。
 
【木曜日】
 恥ずかしながら、うちのベテラン職員にご教示いただいて初めて認識したんだけど、亡Aの相続登記申請の際、相続人Bが相続放棄を済ませている場合には、Bの現在戸籍を付けなくても良いんだそうですわ(登研238、同127などなど)。
 
 「相続放棄申述受理証明書」には、Bの情報としてはBの氏名しか載っておらず、Bの生年月日や両親名等、Bを特定できる情報が載ってない。
 だから、Bの現在戸籍を付けないと、亡Aの戸籍から除籍になったBとの同一性が確認できないのでは?同姓同名の他人だったらどうするの?……とも思われるところである。
 
 でも、裁判所はその相続関係を調査したうえで相続放棄の申述を受理しているのであるから、亡Aについて相続放棄できるBという氏名の者は、除籍になったBと同一人物でしかありえない!……という理屈になる模様。
 
 そう言われればそうなのだけど……いやはや、何年司法書士やってても、日々これ勉強だわ~。



太田の業務日誌/平成25年7月1日~


2013年7月4日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月1日~

【月曜日】
 この日は、相続放棄の相談があった。
 メイン担当は田中司法書士だったので、自分のお仕事のように書くのも何だけど。
 
 ……とツラツラ書いていったら、とても長文になってしまったので、ここでは割愛。
 別項としてまとめたので、こちらをご覧くださいませ。

 【相続財産からの葬儀費用の支出と、相続放棄の可否について】
 → http://aozorahoumu.net/google_plus/aoba_g/6049
 
【火曜日】
 いわゆるABL( 動産・売掛金担保融資、http://bit.ly/17LXyQX )について。
 動産であっても、「建設機械抵当法」などの特別法で登記/登録された、自動車・船舶・建設機械などについては、動産譲渡登記を行っても、登記はできるけど、肝心の対抗力が得られない。
 よって、自動車・船舶・建設機械等を対象とする動産譲渡登記の依頼があったときには、「特別法による登記/登録が無いかどうか調べた方が良いよ!」……と毎回、司法書士が注意喚起するべき?
 
 ……ということが当事務所内で論議になった。
 結果、いつもABLを頼まれている某銀行に関しては、過去に一度そういうお話をしているし、毎回言うこともないだろう。
 でも新規のお客様には、一応言っとくべきかもね。……という結論に至った。
 
 ま、そういうこと言い出したら、農地の抵当権設定などの際には「小作人の有無も調査すべきだよ」とか差し出がましい注意をしなければならなくなったりする(参照→ http://bit.ly/17LWa0w )わけだし。
 そもそもが、ABLなんて、担保実行に不確実性を伴うものだから、金融機関も実質は「信用貸し」と割り切ってくれてる……はず(^_^;)



太田の業務日誌/平成25年6月28日


2013年6月28日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年6月28日

【金曜日】
 今日は、事務所内での立会い1件を担当したものの、あとはデスクワーク。
 
 主に、新件の登記手続請求訴訟の準備というか、構想を練りながら過ごした。なんか最近、登記訴訟が多い。
 今回は「条件付所有権移転仮登記」の抹消を求めるために訴訟を提起する予定なのだが、同仮登記がそもそも2人の共同名義。
 うち1人からは抹消登記の「承諾書」を貰えたけれど、もう1人が亡くなっているので、その相続人らを被告として(申し訳ないけど)訴えさせていただく、というもの。
 だって相続人が何十人もいるので、いちいちハンコ貰ってられないんだもの。ごめんなさいね~。
 
 この場合、被告らには「抹消登記手続」ではなくて、その承諾を求めることにならざるを得ないんだけれども、「登記義務」じゃなくて「承諾義務」があるとダイレクトに主張しちゃって差し支えないんだろうか? 名義人の一部からすでに「承諾書」を貰えているから、残りの人からも「承諾」が欲しい、という原告側の都合による選択でしかないんだけれども……
 直観的には、特に問題ないように思えるのだけど、もし裁判官殿に突っ込まれると、困っちゃいそう。いざというときにアタフタしないよう、実務書をいろいろひっくり返しながら理論を練っているけれど、もうちょっと熟成が必要だな~。



太田の業務日誌/平成25年6月27日


2013年6月27日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年6月27日

【木曜日】
 自分も間違うことは当然あるけれど、今日は、他の方の間違い2件に遭遇した1日だった。
 
① 明日申請予定の抵当権の抹消登記を準備していたら、抵当権者が「○○株式会社」として登記されていることに、職員Tが気付いた。でも実際には「○○工業株式会社」。設定がつい先月なので、商号変更などの事実も無い。
 こりゃもしかして……と思って法務局に確認したら、設定の申請書の記載ミス(※設定を担当したのは他事務所の司法書士)で、補正されずそのまま登記されちゃってた、とのこと。
 結果、幸いにすぐ抹消するわけなので、更正登記を省略して直接に抹消登記することにし、資格証明書を更正証明書として取り扱って貰えることになった。
 
② 明日申請予定の所有権保存~設定を準備していたところ、土地家屋調査士さんから回ってきた表題登記の完了証によれば、附属建物が「2階建」となっている。しかし、床面積を見ても図面を見ても、どう考えても「平家建」が正解。この点に違和感を感じたのが、①と同じ職員T。すごいぞ職員T!
 担当された土地家屋調査士さんに確認したところ、オンライン申請書の入力ミスで、やはり補正されずそのまま登記されちゃってた、とのこと。
 結果、急遽更正の手続を進め、今日中に更正を完了させていただけることになった。
 
 ま、人間だもの、そんなこともあるよね、と。
 ひょっとすると、これもオンライン申請制度の弊害か? ……違うか(^_^;)



太田の業務日誌/平成25年6月26日


2013年6月26日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年6月26日

【水曜日】
 今日は、裁判所に来る用事があったので、ついでに懸案だった「古い仮処分登記の抹消」を目指すための「保全取消申立」の手続きについて、事前に手続上の論点を擦り寄せしておくための照会書を作って持ってきた。
 昨年は「古い仮差押……取下げできない?」という件で( http://aozorahoumu.net/tag/karisasi )、書記官様のご回答に、大いにヤキモキした思い出があるので、今回はすんなりとコトが進むと良いなぁ。
 今回の主な論点は、債務者側から「事情変更による保全取消」を申立てるにあたり、債務者が亡くなっているが、債務者から「包括遺贈」を受けた受遺者が、一般承継人(または、それに準ずる者)として申立人になれるかどうか? という点。
 
 にしても、長年登記実務に携わっていると、結構な頻度で、古い保全登記や仮登記などが残ってて、その抹消を目指す手続を依頼されることが多い。むしろ、弁護士さんより司法書士の方が遭遇する確率が高いのかも。
 このまま実践を積み重ねていけば、そのうちノウハウ本でも書けるかしらん?
 
 ちなみに、裁判所に来たメインの目的は、担当した訴訟事件の事件記録を謄写すること。
 裁判所のコピー機って、(当然っちゃ当然だけど)自動でページを送ってくれる、シートフィーダ的なものが無いのね。
 久しぶりに1枚1枚、天板を上げ下げしながらコピー取ったけど、35枚はさすがにしんどかった(^_^;)





 

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