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【法務】現存しない建物の登記記録


2012年8月21日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 土地の売買に関わると、結構な頻度で、「建物の登記記録はあるんだけれども、実はその建物が現存していない」というケースに出くわすことがあります。

 建物が取壊されても、その登記記録が自動的に抹消されるわけではありません。法務局で「滅失登記」をしていただく必要があります。
 そのためには、建物の名義人側から「申請」したり、利害関係人(敷地の所有者など)から「申出」をしなければならないのが原則です。これは土地家屋調査士のお仕事になります。
 誰も動かなければ、「現存しない建物の登記記録」だけが残っちゃうわけです。

 この辺を判断するために、実務上の「コツ」として役立つのが、「登記記録上、『建築年月日』欄が空欄の建物は、相当古いぞ!!」というものです。
 「建築年月日」が登記されるようになったのは、昭和40年前後の制度改正(いわゆる「登記簿・台帳一元化」)後のことらしいのですね。
 となると、この建築年月日が空欄の建物は、それより前に建った建物、つまり築50年とか、あるいはそれ以上古い建物だ、ということになります。結構な確率で、現存していないことが多いです。

 実は、ちょうど今日、ある不動産屋さんから持ち込まれた案件で、この「コツ」が活きたものがありました。

  •  実は青森県ではなく、隣県のA県O市の物件なのだけれど、地元の司法書士さん2軒に「良く分からん?」と断られた。
  •  土地の売買を行いたいのだけど、建物が1棟建っている。
  •  その建物の登記記録を調べると、すでに解散した法人の名義になっていて、法人の清算人は選任されていない。

 ……という案件。

 太田は、古い法人の清算人選任申立てを行った経験も何度かありますので、「そんなんで断る司法書士もいるのねぇ」とか思いながらノホホンと受け付けたのですが……。

 真っ先に目に付いたのが、その建物の「建築年月日」欄が空欄になっていることでした。

 となると、この登記記録の建物が、現在建っている建物と、同一性がないのでは?ってことを、まずは疑う必要があります。
 そう、不動産屋さんに水を向けると、登記上は木造なのに、現実の建物は鉄骨造との情報が。
 おやおや、と思いながら市役所の固定資産税の課税明細を見せて貰うと、案の定、「家屋番号」の欄に「○番の2」との表記がなされています。登記上の家屋番号は「○番」なので、こりゃ違う建物で確定!ということになります。
 実際、家屋番号「○番の2」で閲覧してみたら、ちゃんと新しい建物の登記記録が見つかりました。新旧の建物は、構造は違えど、床面積などは結構類似していましたので、これまでも混同されてきたようです。情報を総合すれば、古い建物は昭和のうちに取り壊されちゃってるのが実際のところなのに、登記簿上では、平成に入って根抵当権の設定登記がされていたりとか(^_^;)

 結果的には、全く悩むことなく、現存しない「○番」の建物については、土地の名義人が利害関係人として「滅失登記の申し出」をすることで、解決できる事案でした。建物の名義人の古い法人の方については、結局ノータッチで済むことになります。

 ちょっとしたノウハウが身についているかどうかで、解決スピードが全然違って来ちゃいますね、という実例でした。



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【更新情報】Facebookに関連して、いろいろ更新しました


2012年8月20日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 「ようやく」というか、「今さら」というか……はともかくとして、太田が個人的にFacebookを始めまして。それにともなって、当サイトもいろいろ更新してみました。
 久保さんや田中さんは、かなり前からFacebookに取り組んでましたので、その点では、当サイトの管理者として対応が遅くて申し訳なかったのですが……。まぁ、人間、傍観者の立場では一生懸命になれないものです(^_^;)。

 さて 、変更点は下記の通りです。

Facebook(ページ)のURL

 まずは実際に見ていただきましょうということで、今回始めた太田のFacebookを含め、当「あおぞら法務ネット」に関連する全てのFacebookのURLをご紹介。

Facebook、Twitter、google+の使い分け

 上記3名のうち、「わかば」の久保さんはTwitterよりもFacebookが主体。「わかば」のFacebookページでも、積極的に皆様方へのPRを図っています。

 そして田中さんは、Twitterの投稿が自動的にFacebookへも流れるようにしつつ、両方を適宜使い分けている、という感じでしょうか。

 他方で太田はといいますと、今後もgoogle+を主体にいきたいと考えております。
 以前「Google+の投稿の自動取込みを実装しました」で述べましたとおり、現状で、google+の投稿が自動的にTwitterへも流れるようになってます。よって、その流れる先としてもう一つFacebookを追加して……。
 そうすることにより、google+に投稿すれば、自動的にTwitterとFacebookの両方に流れるようにしてみました。方法論としては、前回と同様、「Postolog」を利用しています。これで、1回分の投稿で3つのSNSに重複投稿できる、ということになってます。

 ただ、ちょっと困ったな、という部分もありまして……。Facebookに、他媒体から投稿する場合にも、文字数制限の適用があるようなのですね。
 Twitterの方では、140字を超過すると、自動的にgoogle+の元投稿へのリンクが表示されるようになってるので、容易に全文を読むことが可能なのですが、
 Facebookの方では、文字数制限を超過すると、ばっさり削られてオシマイなので、読んでくださる方には、超過した部分がどこに行ったのかさっぱり分からない、ということになってしまいます。
 当面、自らコメントで補足するしかないかな、と思います……何か上手い手が見つかると良いのですが。

Facebook投稿の自動取込みを実装

 これまで、Twitterもgoogle+も、当サイトに取り込んできましたので、こうなってくると、是非ともFacebookを対象に加えたいところです。

 ……ってなわけで、結果としてはこちらの、カテゴリー「Facebook」ということになります。

 方法論は、これも以前「Google+の投稿の自動取込みを実装しました」で述べましたとおり、FacebookのRSSを、「WordPress」のプラグイン「FeedWordPress」を利用して拾う、という手法ですね。

 問題は、RSSをどうやって入手するか。

 個人のFacebookの方はさておいて、企業等の「Facebookページ」(⇒説明)の方は、割と簡単にRSSが用意されています。

 当該ページのIDが分かれば簡単で、例えば「あおば」のRSSが

 https://www.facebook.com/feeds/page.php?format=rss20&id=342715462483956

 ですね。最後の「342715462483956」という部分がIDで、違うページでもその部分を書き換えればRSSが購読できます。

 IDは、当該ページのURLから分かる場合もありますが、当該ページのURLが短い形式に変更されている場合には、IDが隠れてしまっていますので、調べないと分かりません。そういうときの方法論については、こちらで解説されています。⇒「FacebookページのフィードURLを取得してフィードリーダーで購読する方法

 一方で、個人のFacebookについては、直接RSSを配信してくれる機能はないようです。

 ま、Facebookというのは本来、素性が明らかな「お友達」同志で情報交換するのが本旨なのでしょうから、当たり前といえば当たり前なのですが……。
 この点、「FBログ」 というサービスを介在させれば、あるいは何とかクリアできるような気配もあるのですが……この辺は継続課題ということにしておきます。

 ってなわけで、とりあえずFacebookページのRSSをWordpressに取り込んだ結果が、カテゴリー「Facebook」です。
 現在のところは、取り込む対象は、「わかば」のページだけになってます。「あおば」のページの内容は、その元となる原稿が、カテゴリー「Google+」に収録されているので……という理由ですね。

 ただ、難点として、取り込んだFacebook投稿に付く「タイトル」が、極端な長文になってしまう……という現象が出ちゃってます。例えばこの記事をご覧下さい。⇒「親権者がいない場合、子どもには「未成年後見人」が…
 内部で、タイトルの文字数をカットするプログラムを組み込みまして、これが一覧ページなどでのではうまく効いているのですが、一件の記事を単独表示するページでは効いてくれないのですわ。
 Google+のRSSの方なら、本文1行目だけをタイトルとして拾ってくれるのですが、Facebookページはそういう仕様ではないようです。……この辺も継続課題ということで。

「いいね!」ボタン、「+1」ボタンを実装

 Facebookを自分で始める前は、何とも思わなかったのですが……

 何でも「いいね!」とやるのに慣れてくると、だんだん、自分の訪れたホームページに「いいね!」ボタンが無いと何だか物足りなく思えてきます。一方、そこに「いいね!」ボタンがあると、つい押したくなるのが人情(?)というものです。

 と言うわけで、当サイトにもFacebookの「いいね!」ボタン、ついでにGoogle+の「+1」ボタンを設置してみました。
 トップページの他、各記事のページにも漏れなく付いてますので、よろしかったら気軽に 「いいね!」「+1」してやってくださいませ。

 この点で参考にしたのは、下記解説ページです。
 「WordPressに『いいね』ボタンを設置 / Facebook基礎
 「『Google +1』ボタン設置方法 / WordPressカスタマイズ

 しかし、このように書くと、簡単に完了したように見えますが、太田はけっこう、これだけのために悪戦苦闘いたしましたわ(^_^;)。特に記事一覧ページで、パーマリンクを取得するのに苦労しました。日々これ修行ですな~。



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【重要】当ブログの更新休止について


2012年8月1日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 以前もお伝えしましたとおり、当ブログの内容は、当サイトの主システムである「Wordpress」側に自動取込みされるように設定されております。

 それでも当面のところは、当ブログの側からの更新を継続してきたのですが、そうなると、当ブログのシステムの方も主システムにあわせて随時メンテナンスしていかなければならず、負担が大きいかなぁと感じるようになりました。

 よって、勝手ながら、今後は当ブログの更新を基本的に休止し、主システム側に一本化することとさせていただきますので、ご了承いただきたくお願い申し上げます。

 今後、当サイトの更新情報・お知らせやブログについては、次のページにてご購読くださいませ。

 特に、当ブログの更新を、RSSでチェックしていただいてた……などという有り難いお方が、もしいらっしゃるとしたら、今後は、RSSの登録先を上記のアドレスに変更していただけるようにお願い申し上げます。



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Google+の投稿の自動取込みを実装しました


2012年7月13日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 始めたばかりのGoogle+ですが、なかなか便利なので、常用してみようかと思っております。

 Google+を使ってみて思うのは、今まで太田がどんだけ、twitterの140字縛りにおびえて(?)いたのか、ってことですね。字数を気にせずつぶやけることの、なんと爽快なことか!

 前にも書きましたとおり、「Postolog」というサービスを経由して、Google+の投稿をtwitterに自動転送するようにしてました
 その恩恵として、140字とか気にせず、気ままにGoogle+に投稿すれば、それが短いときはそのままtwitterに転送されるし、長いときはその抜粋がtwitterに転送されるということになるわけですね。

 今後はGoogle+を、ある意味、twitterクライアントの一種として使っていくことになりそうです。
 (方法論こそ違いますが、こちらのブログのオーナーさんと、同じメリットを感じています。)

 

 さらにもう一つ、Google+の投稿を、どこか別の場所にも保存しておきたい。……ってことで、お決まり(?)の、Wordpressへの自動取込みにもトライしてみました。

 その実装の結果が、こちらです⇒http://aozorahoumu.net/cate/google_plus

 方法論としては、こちらの解説などを参考にし、「Google+ To RSS」というサービスを利用することにしました。
 この「Google+ To RSS」でRSS化し、それを前回同様、「WordPress」のプラグイン「FeedWordPress」を利用して拾う、という手法ですね。

 記事の流れをまとめると、

① 「Google+」⇒ (Google+ To RSS)⇒「RSS」⇒(FeedWordPress)⇒当サイト

 ということになります。

 

 ただ、実はもう一つの流れが生じてまして、

②  「Google+」⇒ (Postolog)⇒「twitter」「Twilog」「RSS」⇒(FeedWordPress)⇒当サイト

 ということで、twitter経由のものも別途、当サイトに取り込まれてます。よって結果的に、同じ投稿が(140字に抜粋された限度で)重複して当サイトに残ることになります。

 この点は……ちょっとだけ気にならないでもない、ですが……まぁ良いか(^_^;)。

 

 ということで、今後は「Google+」をどんどん活用して、情報発信していきたいと思います!



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twitterの自動取込みを実装してみました


2012年6月29日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 最近は積極的に、当サイトの微修正に取り組んでおります。
 まぁ、こちらが個人的にこだわって、気になるポイントの改善に力を入れたとしても、サイトを訪問していただける方々にとっては、そんなポイントは「どーでもよい」って思うような細かいところだったりするのは、分かってはいるのですけれども……(^_^;)
 
 前回はブログを自動取込みできるようにしましたが、今回は、twitterのツイートを自動取込みできるようにしてみました。例えば、太田のツイートであれば、日付毎にまとめられたうえで、こちらのページに取り込まれます。⇒http://aozorahoumu.net/cate/twitter/oota_aoba

 今後は、太田がしばらくブログの更新をお休みしたとしても(^_^;)、田中さんあたりがマメにツイートしてくれれば、なんとなくサイトが随時「更新されているように見える」ことになります。そういう意味では気が楽になりますから、手間を掛けた甲斐があったなぁ、と勝手に自己満足しております。

 ===========
 さて、以下は例によって「技術的な説明」なので、興味のある方だけお読みください(^_^;)。
 
 twitterの当サイトへの呼出表示自体は、JavaScriptによる「Twitter ウィジェット」を利用して、すでに実装してはいたのですが(⇒当サイトのトップページの該当箇所を参照のこと)……。
 
 あくまで、JavaScriptですと、外部データを呼出ししているだけですので、Googleなどの検索エンジンは、「当サイトが更新された」とは認識してくれません。
 更新頻度が高いサイトの方が、検索順位などの点では有利になるようですから、そういう狙いから、今回の改善に取り組んでみました。
 
 方法論としては、ブログの取込みと同様に、「WordPress」のプラグイン「FeedWordPress」を利用しています。
 
 twitterのツイートを、「Twilog」(ついろぐ)で拾って貰い、そのRSSを、さらに「WordPress」で拾う、という流れになります。
 
 ただ、「ついろぐ」の方のデータ更新が、どうも不定期なんですな。
 よって、実際のツイートが当サイトに取り込まれるまでには、1日程度のタイムラグが生じることになりそうです。この辺は、まぁ様子見ということで。



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【法務】「建売住宅」の登記スキームについて・その2


2012年6月26日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 前回のブログで、「建売住宅」の登記スキームの中で、売買代金をメーカーが受け取る前に、あらかじめ、買主名義で「表題」を起こすことが多い……ということを述べました。
 しかしその場合、メーカーには先履行のリスクが生じるわけで、そのリスクを何らかのかたちで保全することはできないだろうか? という質問をいただきました。

 それに対する回答の結論としては、前回書いたとおりではあるのですが、そこに至った考察の経緯を書き残しておきます。

⇒省略されていない全文を読む



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【法務】「建売住宅」の登記スキームについて・その1


2012年6月25日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 いわゆる「建売住宅」について、偶然2社から同ジャンルの質問をいただいて検討した、ということがあったので、その検討結果を書き残しておこうと思います。

 ……検討の結果は、あまり芳しいものではなかったですけど(^_^;)

【前提】

 建売(たてうり)というからには、ハウスメーカーが自前の仕様で建てた建物を、土地とセットで売るわけですな。反対用語としては「注文住宅」。
 服で言えば、レディーメイド(既製品)であって、オーダーメイドとは違うぞと。

⇒省略されていない全文を読む



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【法務】「事業用定期借地権」について


2012年6月21日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 「事業用定期借地権」について調べる機会がありました。サラッとですが、備忘録的に書き残しておこうと思います。
 
 
【アパートも事業用と言えるか?】
 
 アパートも「賃貸業」と言えば言えるのでしょうけれども、ねぇ。

 借地借家法の23条では「専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。……」というのが事業用借地権の要件になっておりまして、この「居住の用」というところでNGと判断されるようです。
 
 ホテル、旅館はOKだけれども、老人ホームやグループホームはNGという解説もありました。
 
 
【1筆の土地の一部を対象とすることはできるか?】
 
 これは借地権一般にOKですよね。
 でも土地に借地権の登記はできない。対抗要件は、建物の所有権の登記にて備えることになりますね。
 
 
【借主が事業を行わず、転借人が建物を建てて事業を行っても良いか?】
 
 これはOKのようですね。
 地主Aの転貸承諾があればいけるようです。
 ただし、地主A・借主B間の契約も、借主B・転借人C間の契約も、いずれも事業用借地なので、それぞれに公正証書を作ることになりますな。



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わかば法務事務所ニュースレター Vol.4(2012年6月)


2012年6月20日 / 投稿者:

 八戸の、わかば法務事務所のニュースレターが、更新されました! Vol.4 です。
 →http://aozorahoumu.net/cate/wakaba/jimusyo_wakaba
 →http://aozorahoumu.net/wakaba/jimusyo_wakaba/72
 →http://aozorahoumu.net/download/wakaba_news_04.pdf

 わかばの久保さんは、ほんとマメです。ご多忙ななか、よくこれだけの文章を書き上げるものです。同職で同年ですが、本当に頭が下がります。



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ブログのシステム変更について


2012年6月19日 / 投稿者:

 太田@あおばです。

 当サイトのブログは、
 【従前のシステム】http://aozorahoumu.net/diarypro/diary.cgi
 にて運用してきましたが、サイト本体でも同一内容で表示されるようにしてみました。
 【新システム】http://aozorahoumu.net/cate/blog
 
 当面のところ、新旧どちらのシステム上でも、同じブログ記事が閲覧できるようになっています。
 新システムに完全に移行すべきか、それともこの状態を継続するか? については、まだ決めかねております(^_^;)
 
 ===========
 以下、技術的な説明なので、興味のある方だけお読みください(^_^;)。
 
 要は、もともと、「Web Liberty」さんの「Web Diary Professional」というCGIを利用させていただいてたわけですが……。
 サイト本体は、すでに「WordPress」に乗り換えて運用しておりますところ、そもそも「WordPress」はブログ用のシステムであるにもかかわらず、肝心のブログだけは別システムで運用、という本末転倒?な状態が続いていたわけです。
 
 「Web Diary Professional」から「WordPress」への記事移行にあたっては……
 http://goo.gl/xWoFS
 の解説なども参考にし、「WordPress」のプラグイン「FeedWordPress」を利用してみました。
 「Web Diary~」のRSSを、「WordPress」で拾う、というイメージですね。
 
 今後も、当面の間は、「Web Diary~」上で新規投稿して、それがしばらくしたら、「WordPress」にも反映される、というかたちでいくことになるだろうと思います。
 なぜ完全移行しないかというと……慣れ、の問題ですかね(^_^;)。メール投稿がやりやすいとか、記事をJSファイルに書き出してホームページに表示するとか、「Web Diary~」にもメリットがいろいろあるものですから。



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