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「EF-M32mm F1.4 STM」と「FE 55mm F1.8 ZA」の比較


2019年9月22日 / 投稿者:

前置き

先日、「XF35mm F2 R WR」と「EF-M32mm F1.4 STM」の比較という記事を書きました。

意外と「EF-M32mm F1.4 STM」(以下「EF-M32mm」といいます。)の実力が高いことが分かったので、他のレンズと比較するとどうなるのか、興味が沸いてきました。

そこで、保有しているもう一つの標準単焦点レンズである、「Sonnar T* FE 55mm F1.8 ZA」(以下「FE55mm」といいます。)との比較を試みてみることにしました。

以下、EF-M32mmは「EOS Kiss M」、FE55mmは「α7 III」を用いています。

 

比較画像

↓ EF-M32mm/f1.4     FE55mm/f2.0↓

 

↓ EF-M32mm/f2.0     FE55mm/f2.8↓

 

↓ EF-M32mm/f2.8     FE55mm/f4.0↓

 

  • 以上の写真は、三脚に乗せた状態で絞り値を変えながら撮影しました。
    今回は、機材チェンジに際して三脚は全く動かしていませんが、画角の違いなどにより、構図は機材ごとに若干の差があります。
  • 条件を合わせるため、いずれもRAWで撮影し、Lightroomで見た目の露出を揃える程度の調整をしました。
    今回はいずれの機材も2400万画素です。
  • センサーサイズの違いがあるので、同じ絞り値で比較するのではなく、FE55mmについては一段ずつ多く絞った写真を比較対象としています。
  • AFは、犬のヌイグルミの瞳に合わせています。

 

ボケの比較

以下の画像は、前掲の「比較画像」の一部を切り出したものです。

今回は、画素数が全て一緒になるようにトリミングしました。ただし、換算焦点距離の違いより、写っている範囲は機材ごとに若干の差があります。

↓ EF-M32mm/f1.4     FE55mm/f2.0↓

 

↓ EF-M32mm/f2.0     FE55mm/f2.8↓

 

↓ EF-M32mm/f2.8     FE55mm/f4.0↓

 

  • ボケ量については、両機材の差は1段どころじゃないですねぇ。「EF-M32mm/f2.0」と「FE55mm/f4.0」あたりが同じに見えますので、両機材のボケ量の差は約2段分ということになりそうです。
  • そういえば前回の比較でも、EF-M32mmのボケ量が小さかったのですよね。
    もしかしてEF-M32mmって、「数値上の絞り値よりも暗めに写る」、とかいうことがあるのかな?と疑ってしまいましたが、各写真のISO値などを比較しても、特に問題はなさそうです。
  • FE55mmはやはり年輪ボケがありますね~。遠目にはあまり気になりませんが、拡大すると目立ちます。
    対して、EF-M32mmはほとんど非球面レンズの影響が感じられません。
  • 口径食(ボケがレモン型になる傾向)は、EF-M32mm/f1.4で目立つようです。
    また、EF-M32mmは、絞っていくと、ボケの形状が若干、角張ってくるようにも感じられます。
    玉ボケの「形状」だけで言えば、FE55mmの方が安定して円形を保っているので、パッと見、雰囲気がよい感じです。

 

ピント面の比較

↓ EF-M32mm/f1.4     FE55mm/f2.0↓

 

↓ EF-M32mm/f2.0     FE55mm/f2.8↓

 

↓ EF-M32mm/f2.8     FE55mm/f4.0↓

 

 

  • 意外にも、FE55mmの方は、f2.0だと若干、解像が甘いように思えますね。絞るごとに鋭さが増していくことが感じられます。
  • それに対してEF-M32mmは、開放でも絞っても安定した解像力ですね。これは地味に凄い。
  • 解像のピーク同士で比べると、さすがにFE55mmが一枚上手のように見えますが、EF-M32mmもそんなに見劣りしないように思えます。開放同士で比べれば、むしろEF-M32mmの方が優れているかも?

 

比較のまとめ(私見)

↓ EOS Kiss M + EF-M32mm     α7 III + FE55mm↓

 

  • 比較作業の前は、FE55mmが圧勝するだろうと思ったのですが、意外や意外、EF-M32mmが大健闘でした。
  • この撮影条件ですと、ボケの大きさと、形状が整っているという点で、FE55mmの写りの方が好印象でしょうか。
    しかし、もっと玉ボケが目立つような場面などでは、EF-M32mmのボケ味の良さが威力を発揮するかもしれません。
  • 経験則的には、α7 III+FE55mmのセットの方がAFの歩留まりがよく、何かと安心感があります。
    しかし、EOS Kiss M+EF-M32mmのセットの軽さ、コンパクトさは何物にも代えがたいメリットです。
    写りに大差が無いとすれば、後者を積極的に選びたくなる場面が多そうですねぇ。


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「X-T30」モニター、「XF35mm F2 R WR」と「EF-M32mm F1.4 STM」の比較


2019年9月14日 / 投稿者:

前置き

FUJINON LENS GALLERY」さんの「X-T30 モニターキャンペーン」に運良く当選いたしまして、富士フイルムの「X-T30」と「XF35mm F2 R WR」(以下「XF35mmF2」といいます。)のセットを、約1ヶ月試用させていただくことができました。

現在の私のメイン機材はSONYの「α7R III」および「α7 III」で、サブ機材として「α6400」や、Canonの「EOS Kiss M」(以下「Kiss M」といいます。)などを利用しています。

今回お借りした、X-T30+XF35mmF2は、合計553gと軽く、気軽に持ち歩ける標準単焦点のセットです。
手元の機材で言えば、Kiss M+「EF-M32mm F1.4 STM」(以下「EF-M32mm」といいます。)のセット(合計622g)と位置付けが重なります。

よって、今回のモニター期間においては、この両セットの比較を個人的なテーマとすることにしました。

 

比較の主な観点について

私が平常のお出かけに持ち歩くのは、基本的には標準ズームレンズです。動画や、3人の子供たちの記念写真、遠景などはこちらで撮影します。

しかしコンパクトな標準ズームレンズですと、F値が大きめになることが多く、ボケを活かした写真は撮りにくいです。

それを補うために標準単焦点レンズも併用する、というスタンスになるため、単焦点の方の用途としては「スナップ的にさっと撮影するポートレート」となり、主な被写体は「1人でいる状態の子供の表情」ということになります。

そのような理由から、私がコンパクト標準単焦点セットに求めるのは、次のポイントです。

  1. さっとカメラを向けたときのAFの合わせやすさ。特に「顔認識」や「瞳AF」の機能、その精度や速度。
  2. ボケ味とボケ量。
  3. ピント面の解像力の高さ。

以上の点を、主な観点として、X-T30+XF35mmF2と、Kiss M+EF-M32mmとを比較してみました。

 

比較画像

↓Kiss M/EF-M32mm/f1.4

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.0     X-T30/XF35mmF2/f2.0↓

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.8     X-T30/XF35mmF2/f2.8↓

  • 以上の写真は、三脚に乗せた状態で絞り値を変えながら撮影しました。ただし、機材ごとに三脚穴の位置が違ったり、微妙に画角も異なるので、機材チェンジの際にはおおよそ同じ構図になるように、三脚ごと機材を移動して調整しています。そのため、全く同じ構図というわけにはいきませんでしたが、ご容赦ください。
  • 条件を合わせるため、いずれもRAWで撮影し、Lightroomで見た目の露出とホワイトバランスを揃える程度の調整をし、2400万画素にサイズを合わせて現像しました。
  • AFは、犬のヌイグルミの瞳に合わせています。

 

  ↓Kiss M/EF-M32mm/f2.0     X-T30/XF35mmF2/f2.0↓

  • こちらは手持ちでラフに撮影したものです。被写体もカメラも動いていますがご容赦ください。
  • こちらも、条件を合わせるため、いずれもRAWで撮影し、Lightroomで見た目の露出とホワイトバランスを揃える程度の調整をし、2400万画素にサイズを合わせて現像しました。
  • AFは、「ツムジ」の部分に合わせています。

 

ボケの比較

以下の画像は、前掲の「比較画像」の一部を切り出したものです。

「だいたいこれで同じかな~」という感じで、手作業で範囲指定してトリミングしてますので、位置も画素数もバラツキがあります。ご容赦ください。

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f1.4

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.0     X-T30/XF35mmF2/f2.0↓

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.8     X-T30/XF35mmF2/f2.8↓

  • ボケ量は、XF35mmF2の方が大きいです。なぜか、1段くらい違いますね。
    「EF-M32mm/f2.0」と「XF35mmF2/f2.8」が同じ程度に思えますし、「EF-M32mm/f1.4」と「XF35mmF2/f2.0」もほぼ同等です。
    実焦点距離に若干の差があるとはいえ、それだけでは説明できないボケ量の差があるように思えます。
  • ボケ味は、どちらも癖がなく、輪郭も目立たず、年輪ボケも見られず……で、いずれも甲乙つけがたいように思われます。どちらを支持するかは、好みの問題でしょうか。

 

ピント面の比較

↓Kiss M/EF-M32mm/f1.4

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.0     X-T30/XF35mmF2/f2.0↓

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.8     X-T30/XF35mmF2/f2.8↓

 

↓Kiss M/EF-M32mm/f2.0     X-T30/XF35mmF2/f2.0↓

  • XF35mmF2も、単体で見ると充分な描写です。しかし、等倍でEF-M32mmと比較すると、一様にXF35mmF2の解像が甘いように見えます。
    「ヌイグルミの瞳の周りの毛」や、「ツムジ周りの髪の毛の生え際」などに注目すると、差が分かりやすいです。
    対するEF-M32mmは、絞り値にかかわらず、解放f1.4からビシッと解像していてスゴイですね。
  • もしかしたら、解像力の差ではなく、ピント精度の問題である可能性もあります。しかし絞り値にかかわらず同傾向であることを考えれば、やはり解像力の問題だと考えざるを得ないでしょう。
  • また、XF35mmF2の方については、リサイズ現像(2610万画素→2400万画素)していますので、その影響もあったのかな?と疑いましたが、リサイズせずストレートに現像しても、同様の傾向でした。

 

比較のまとめ(私見)

  • ボケ量ではXF35mmF2が優位、ボケ味では同等、解像力ではEF-M32mmが明白に優位、という感じでしょうか。あくまで今回のテストの条件の下においては、という結果ですけど。
    レンズの性格的には、今回の「XF35mm F2 R WR」ではなく、「XF35mmF1.4 R」を用意して、F1.4同士で比較してみたかったところです。
  • 上記比較画像に表れないところでは、機材全体の剛性感とか質感や、動体に対するAF追従性能等は、明白にX-T30+XF35mmF2が優れていると感じました。
    しかし、逆に言えば、そういうところを多少我慢すれば、Kiss M+EF-M32mmの実力は侮れないな~、ということになります。今回のモニター体験を通じて、自分の機材を再評価することができました。

 

X-T30の感想まとめ

本稿の最後に、X-T30を試用して感じた点を書いておきます。

不満を感じた点

  1. フォーカスレバーの位置
    • 頻繁に使うレバーですが、位置が低くて、親指をかなり曲げないと操作できません。
    • もうちょっとだけでも高い位置にあれば、自然なグリップのままで操作できるように思います。
  2. フォーカスモード切替レバーの位置
    • これはX-T30に限らず、富士フイルムのカメラ全般に共通ですし、SONYのカメラの一部でもそうなのですが、フォーカスモード切替レバーを、カメラの前面に設置するのは何故なんでしょうかね?
    • 普通に持っていて現状設定が視認しにくいし、操作もしにくいし、バッグからの出し入れで勝手に設定が変わることもあるし。良いこと無いようにしか思えないのですけど、何かメリットがあるのでしょうか?
  3. 三脚穴の位置
    • 光軸上にあれば理想的だと思うのですが、それはともかくとして。
    • とにかくバッテリーカバーに近すぎるのが不満ですね。三脚穴に、例えばPeakDesignのアンカーマウントみたいな、ちょっとしたものを付けると、それだけでバッテリーカバーを開けられなくなってしまうのは、不便です。
    • コンパクト化を実現するために、やむを得ないところもあるのでしょうけれども……。
  4. オートモード切替レバーの位置
    • エントリーモデルとして必要な機能なのは理解できるのですけれども……
    • あまりにも機材の一等地にありすぎて、ついついレバーを触ってしまい、そのたびに設定が変わってびっくりする、ということが何度かありました。
    • 機能を無効化できたり、他の機能にカスタマイズできたりすると嬉しいな、と思いました。
  5. 動画ファイルの形式
    • これも富士フイルムのカメラ全般に共通ですが、何故MOVファイルだけなのでしょう?
      きっと、「動画編集のしやすさ」というメリットがあってのことなのでしょうけど……。
    • MOVファイルのままだと、私の愛用しているアプリケーションや、テレビなどで再生できないので、辛いのです。MP4ファイルなどでの記録も選択可能にしてくれると嬉しいです。
  6. クイックメニューの操作感
    • これも、富士フイルムのカメラ全般に共通のことです。
    • Qボタンを押して表示されるクイックメニューは、
      変更したい項目をフォーカスレバーで選び、
      リアコマンドダイヤルで設定値を変える……という操作方法になりますよね。マニュアル226ページを見ても、そういう理解で間違いないようです。
    • でもこの点、私の感覚ですと、
      変更したい項目をフォーカスレバーで選んだら、次には、
      「フォーカスレバーを押し込んで設定変更画面に入りたい」のです!
      そのうえで、フォーカスレバーの左右で設定を変えたい。
      他メーカーのカメラの、十字キーの操作って、たいていそんな感じじゃないですか?
    • 現在の仕様ですと、一つの項目を変更するために、親指を、フォーカスレバーからリアコマンドダイヤルに「必ず」移動させなければなりません。フォーカスレバーだけで設定変更を完結できる選択肢も、許容していただきたいところです。
以上、リストアップしてみると、レイアウトなど富士フイルムのカメラ全般に共通の点が多く、「ああ、自分にはフジが合わないんだな……色や画質は好きなのに」と悲しくなってしまいますね(^_^;)

満足できた点

  1. AF性能
    • 昔、X-T1を使っていたときの感覚からすると、飛躍的な進歩を遂げましたね。
    • α6400などと併用しても、見劣りを感じません。動体撮影が得意なカメラ、と位置付けて良いと感じました。
  2. 画質
    • やはり富士フイルムの色の良さは格別ですね。
    • 空の色、肌の色。撮って出しのJPEGでこれだけ満足できる仕上がりになるのは嬉しいです。
    • 最後の最後に、何枚か作例を貼っておきます。
      いずれも撮って出しのJPEGで、「X-T30」と「XF35mm F2 R WR」で撮影したものです。

 



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勤務司法書士の求人募集開始(弘前あおば)


2018年10月31日 / 投稿者:

当「司法書士法人あおば登記・法務事務所」では、当面の戦力増強のためと、今後の世代交代とを見据えまして、勤務司法書士の求人募集を開始しましたので、お知らせいたします。

 【募集条件】

  1. 初年度の基本給は、月25万円程度(諸手当込み)を予定。
  2. 勤務司法書士からのスタートですが、ご本人にその意向があり、かつそれに勤務実績が伴えば、将来的に社員司法書士(経営パートナー)に加わっていただく可能性もあります。
  3. 司法書士会や青年司法書士会などの会務、公益的活動にも積極的に取り組んでいただきます。

【応募方法など】

  1. 「履歴書(顔写真付き)」「職務経歴書」の2点を郵送してください。当方に到達次第、追って面接等の選考方法をご連絡いたします。
    1. 郵送先
      1. 〒036-8087
        青森県弘前市早稲田3丁目9-7
        司法書士法人あおば登記・法務事務所
        担当 太田 あて
    2. 郵送以外の応募は受付けいたしません。
  2. お問い合わせは、担当の太田あてのメール( aoba_01@aozorahoumu.net )にてお願いいたします。お電話その他の方法によるお問い合わせはご遠慮下さい。

以上、文責は、司法書士の太田宜邦でした。



債権回収会社からの手紙にはご注意を


2018年9月12日 / 投稿者:

最近こんな相談が増えています。少し長文ですが、お付き合い下さい。

☆相談内容☆
突然自宅に「督促状」が届いた。差出人は株式会社〇〇債権回収。
よくよく考えてみると、それは10年以上前に事情があって支払うことができなくなり、長期間そのままになっていた消費者金融からの借金であることを思い出しました。この10年間全く連絡も来なかったし、手紙も来なかった。そしたら、今回債権回収会社からこの手紙を受けとりました。支払わなければならないのでしょうか?---終わり

「消滅時効」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?
AさんがBさんに10万円を貸したとします。1年後に一括で全額返済するという約束でした。しかしながら、約束の日を過ぎても返済はありませんでした。それから15年後、Aさんは街でばったりBさんに出くわしました。AさんはBさんに10万円を支払うように請求しましたが、Bさんは「そんなの時効だから支払わない」と言いました。AさんはBさんから10万円を返してもらえないのでしょうか?

答えは「返してもらえない」です。
AさんはBさんに対して「お金を返してもらえる」という「債権」を有していますが、その債権は10年間行使しないと時効により消滅してしまいます。ただ、Bさんが本当にお金がないためAさんが10万円を返してもらえないのに、10年経つと権利が消えてなくなってしまうというのではAさんがかわいそうです。

そこで法律は、①Bさんを相手に裁判をする、②BさんがAさんに対して借金があることを認める、③BさんがAさんに対して一部返済するということがあれば、時効の進行がリセットされ、その時からまた10年間がスタートします。これを「時効の中断」といいます。個人間のお金の貸し借りによる債権の時効は10年ですが、一方又は双方が商人の場合(営業としてお金を貸している場合)には5年と短縮されています。

さて、今回の相談ですが、お金を借りて返済をしていなかった期間が10年以上ということですし、まして相手は消費者金融(商人)ですから、時効期間はさらに短く5年となります。つまり、この方は相手方に対して消滅時効を主張(援用)すれば、その借金は返済する必要はありません。

なかには督促状に書かれている連絡先に電話をして、借金のあることを認め、分割返済の約束を口頭でしてしまってから相談に来る方もいます。このような場合は、先に説明したとおり、時効の中断事由に該当するので、たとえその時が5年以上経過していた時点だとしても、借金のあることを認めた時からまた時効(5年)がスタートしてしまいます。

債権回収会社の中にはそのような消滅時効が完成した大量の不良債権を安値で買取り、督促状を送付し、消滅時効が完成していることには触れず借金の存在を認めさせ、分割払いの約束を取り付けるケースもあると聞きます。

借金が存在することはまぎれもない事実ですから、消滅時効を援用することが正解というわけではなく、借金を返済するという選択をすることも当然あり得ます。

ただ、借金の存在を認めさせた後は消滅時効の援用をするという選択ができなくなります。債権回収会社からの督促状を受けとられた場合には、その会社には電話をせずに、まずはお近くの司法書士、弁護士に一度相談してから、その後の方針を決められた方がよいと思います。

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仲良し姉弟、一つの椅子で


2017年9月9日 / 投稿者:

ときどきケンカもするけれど、いつも仲良し。
2番目と3番目は、一つの椅子に並んで腰掛けるのが大好きで、親から見ても微笑ましいです。

2017年09月投稿……仲良し姉弟、一つの椅子で



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KUMON「高進度学習者賞(高進度部門)2017」


2017年9月8日 / 投稿者:

今回も頂くことができました。
KUMONの「高進度学習者賞(高進度部門)」。

現在、小学4年の長女は、中学1年の国語を、どーにかこーにか勉強することで、ギリギリこの賞を貰える可能性が継続しているのですが、さすがに、宿題のレベルが難しくなってきています。
親でもちょっと本気出さないといけないレベル(^_^;)
本人は地道に頑張っていますが、次も貰えるといいなぁ~。

2017年09月投稿……KUMON「高進度学習者賞(高進度部門)2017」



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SIGMA「135mm F1.8 DG HSM」


2017年9月6日 / 投稿者:

各メディアでの高評価ぶりに、とうとう我慢しきれずに買ってしまいました、SIGMAの「135mm F1.8 DG HSM」。
やはり良いですねぇ、コレ……!

アダプター経由でa7R2とかにつけても良いのですが、重量バランス的にはやや難あり。
なので、防湿庫の肥やしになっていた5D3を久しぶりに引っ張り出して、楽しんでおります。
この焦点距離のレンズとしては、手ぶれ補正が無いのだけが残念。室内ではシャッタースピードを1/160等に固定し、ストロボ(天井バウンス)を、という使い方が基本になりそうです。

背景は、これでもか!というくらいに大きくボケますし、ボケ味も最高。
ボケ過ぎじゃない? と家人にも言われましたが、気にしません(^_^;)。せっかくフルサイズのカメラでポートレートとるなら、これくらいボカしたい、ってのが人情ってものですよね~。

2017/09/06投稿……SIGMA「135mm F1.8 DG HSM」



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樋川車輌さんの「お客様感謝祭2017」


2017年9月6日 / 投稿者:

今さらながら、な投稿ですが……。
8/27(日)は、お世話になっている樋川車輌・樋川自動車さんの「お客様感謝祭2017」に、娘たちを連れてお邪魔しました。
ホントはミニ四駆のイベントもあるということで、長男も連れて行きたかったのですが、あいにくと夏風邪で、長男とママはお留守番でした。

その弟の分も、ということで張り切った?のかどうか、娘たちは、出張動物園や、ネイルアート、らくがきカー、プラ板作成などなど、数々のイベントを精力的に楽しみ尽くし、満足して帰途に尽きました。
毎年のことですが、ソバも焼き鳥もアイスも、全て無料ですからね。
ホント、樋川さん太っ腹!(社長はダイエットに成功して、かなり痩せてましたけど)

それにしても、最後の写真、長女作のプラ板なのですが、無駄にクオリティ高くないですか。用意された絵をなぞったとはいえ、ここまで忠実に描かなくても。
こういうのに熱意を燃やさずに、日々の宿題を早く片付けてほしい……(^_^;)

2017/08/27の出来事



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ニュースレターvol.11を発刊しました。


2015年5月8日 / 投稿者:

わかば事務所のニュースレターvol.11(最新号)ができました!

当事務所では、【不】定期にお取引をいただいている企業様や金融機関様に対して、ニュースレターを発行しご郵送しております。

毎回相談を受けた法律問題の解説をメインに構成しておりますが、今回のテーマは「寄与分(相続問題)」と「知っておきたい判例解説(認知症高齢者の徘徊による事故)」「事業用借地権」の3本立てです。これまで原稿書きから校正まですべて私一人でやってきましたが、紙面を充実させるために、青森オフィスの葛西司法書士にも原稿書きを協力してもらいました!

年に3~4回程度しか発刊できていないのですが、結構作るの大変なのです。ただ、企業様や金融機関様などに届けると「いつも読んでいますよ」と声を掛けられ、嬉しい反面、「やめられないし適当なものは作られない」という気持ちになります。

下記アドレスをクリック、又は上記タグの右端「ニュースレター」の部分をクリックしていただけると、最新号のニュースレターをご覧頂けます。
http://aozorahoumu.net/download/wakaba_news_11.pdf

お暇な時に、気分転換で読んでみて下さい!!

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不動産競売でアパートを落札した際の注意点


2015年2月20日 / 投稿者:

不動産競売でアパートを落札した際の注意点

 

1.「3点セット」って知っていますか?

不動産競売に際して物件を落札しようとする方がまずやらなければならないことがあります。それは、いわゆる「3点セット」の熟読です。全国の不動産競売の情報は裁判所が運営するサイトから情報を入手することができます。下記サイトをご参照下さい。「3点セット」とは、次の文書のことをいいます。この3点セットを熟読しないとトラブルに巻き込まれる可能性もあり、大変重要な書類です。
①物件明細書
競売にかかる不動産の表示及び買受人(競落人)が負担することとなる他人の権利、物件の占有状況などの特記事項が記載されています。特に「買受人が負担することとなる他人の権利」の部分が重要です。
②現況調査報告書
対象不動産の「今」が記載されています。誰が使用しているのか、空き家なのか。物件の関係者からの聞き取り事項。対象物件の案内図、土地の公図や建物図面、そして現況(外観・内部)の写真が掲載されています。
③評価書等
不動産鑑定士による対象物件の評価額が記載されています。
(不動産競売物件情報サイト:http://bit.sikkou.jp/xxW00_sv_0000Action.do

2.「買受人が負担することとなる他人の権利」とは

①物件明細書に「買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。この欄が「なし」と記載されている場合には、実際に使用(占有)している人がいたとしても、手続を踏めば法的に退去させることができます。仮にアパート1棟を落札し、9部屋のうち7部屋が既に入所していたとしても、この欄が「なし」であれば、それぞれの賃貸借契約は引き継がないこととなりますので、一斉に退去を求めることができます。(退去を望まない場合には、新たに入居者との間で賃貸借契約を締結し直す必要がありますので、注意が必要です。)
逆にこの欄に「賃借権の表示」があった場合には、競落したとしても、その占有者の使用を認めなければなりません。ただ、賃貸人としての地位を承継しますので、その後の賃料は落札者(新所有者)が受けとることができます。

3.旧所有者(旧貸主)に差し入れてある敷金はどうなるのか?

仮に入居者が旧賃貸人に敷金を差し入れていた場合、「買受人が負担することとなる他人の権利」に記載された賃借権は競落人に対抗できる(使用を継続できる)こととなりますので、この場合競落人が賃貸人の地位を承継します。従って賃借人が退去する際の敷金の返還義務をも承継します。敷金が10万円であれば、入居者が退去した場合は10万円を返還しなければなりません。本来であれば旧賃貸人からその敷金10万円を受けとり、そのお金を入居者へ支払うことになりますが、競売にかかる程経済状態が悪化した人ですから、敷金を回収することは難しく、現実的には競落人が敷金を負担することがほとんどです。
従いまして、アパートを競落しようとしている人は、引き受けなければならない賃借権がある場合、その敷金を自分が負担して支払う覚悟で参加しなければなりません。
一方で、「買受人が負担することとなる他人の権利」の欄が「なし」であれば、実際に入居している人がいたとしても、退去の際に、敷金を返還する必要はありません。

4.対抗できる賃借権とそうでないものの違い

賃借中の建物が競落された場合、競落人が引き受けなければならない賃借権かどうかは、賃借人(アパートに住んでいる人)が部屋の引渡しを受けた時期によって異なります。
①建物の第一順位の抵当権設定登記よりも前にアパートの引渡しを受けていた場合
この場合は、建物賃借権が抵当権に優先しますので、建物が競落されても新賃貸人は賃借権を引き継がなければなりません。
②建物の第一順位の抵当権設定登記よりも後に引渡しを受けた場合
この場合は、新所有者は賃借権を引き継ぎませんので、競落後引渡命令によって、簡易に建物の引渡しを受けることが可能です。もっとも、建物の賃借人は、競売における買受けの時から6ヶ月間は建物の引渡しを猶予されます。

5.余談:アパート入居契約の重要事項説明

アパートを借りるときに宅建業者が重要事項説明をします。その際に、抵当権等担保権の有無を説明されます。私も学生時代アパートを借りる際、この説明を受けたのですが、何で説明するかわかりませんでした。これまでのお話しで皆様もご理解いただいたと思いますが、既に抵当権が設定されているアパートに入居した場合には、入居者の意思に関わりなく競売により退去を迫られるリスクがあるということになります。私が退去を迫られる入居者の立場だったら、困りますよね・・・

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