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太田の業務日誌/平成25年7月17日分


2013年8月14日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月17日分

 いやー、予想もしなかった結論。久しぶりに、調べ事をしていて衝撃的な事実に遭遇しました。
 それは、遺産分割未了状態における、不動産に関する固定資産税の扱いについて、です。
 
 例えば、所有者Aが死亡して、法定相続人が3人の子、BCD。
 兄弟の折り合いが悪くて、長年、遺産分割協議がまとまらず。
 固定資産税については、納税通知書が(地元に住んでる)Bに届くので、Bがやむを得ず固定資産税を払い続けている。
 
 ……まぁ、良くある話、ですよね。
 
 太田はこの場合、Bにだけ納税通知書が届くのは、お役所の勝手なご都合、だと思ってました。
 本来は、BCDが3分の1ずつの納税義務を負っているんだけども、お役所は便宜上、催促しやすい(手近な)Bに対し全部を請求しておいて、あとはBCDの内部で分担してね、というスタンスなのだと。
 
 でも調べてみたら、違うんですね。
 
 地方税法第10条の2( http://bit.ly/19s9sng )の第1項は、
 「共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。」
 と定めています。
 
 というわけで、この場合、BもCもDも、全員が固定資産税の連帯納付義務を負っている、というのが正解なのだそうです!
 
 もちろん、Bが代表して固定資産税全額を払えば、内部的にはC・Dに求償は可能です。
 しかし対外的には、遺産分割を早めに完了させて、名義を誰かに落ち着けさせない限り、Bはお役所から固定資産税全額の請求を受け続ける立場にあり、それを拒むことは「法的に」不可能だ、ということなのですね。
 
 いやー、税法って本当に、当局にとって都合の良いようにできているのですね。
 税務に詳しい方にとっては常識なのでしょうけれども、恥ずかしながら、当事務所の司法書士(のうち少なくとも4人)はこれを知りませんでした。
 他の事務所の司法書士さん達は、ちゃんと認識しておられるのかなぁ?



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「太田の業務日誌」の再開について


2013年8月14日 / 投稿者:

 6月10日頃から、標記のとおり題して投稿を続けておりまして、基本的に、全ての営業日につき1点以上は話題を見つけて、アップするように努めてきておりました。
 しかし、皆様もうすうすお察しの通り(笑)、7月後半からの業務繁忙もあって、しばらくアップできない状態が続いておりました。
 
 やはり、中には特筆すべきことが無い平凡な一日というのもあるわけでして、「毎日1点」となるとなかなかハードルが高いようです。
 というわけで、今後は、特筆すべきテーマが見つかった日に限り、業務日誌をアップさせていただくことにしたいと存じますので、ご容赦くださいませ~。

 書きためながらも、アップできないでいた話題もありますので、ぼちぼち再開していきます。しばらくの間は若干日付が遡ったりしますが、気長にお付き合いいただけますと幸いです。



「太田の業務日誌」の再開について


2013年8月14日 / 投稿者:

「太田の業務日誌」の再開について

 6月10日頃から、標記のとおり題して投稿を続けておりまして、基本的に、全ての営業日につき1点以上は話題を見つけて、アップするように努めてきておりました。
 しかし、皆様もうすうすお察しの通り(笑)、7月後半からの業務繁忙もあって、しばらくアップできない状態が続いておりました。
 
 やはり、中には特筆すべきことが無い平凡な一日というのもあるわけでして、「毎日1点」となるとなかなかハードルが高いようです。
 というわけで、今後は、特筆すべきテーマが見つかった日に限り、業務日誌をアップさせていただくことにしたいと存じますので、ご容赦くださいませ~。
 
 書きためながらも、アップできないでいた話題もありますので、ぼちぼち再開していきます。しばらくの間は若干日付が遡ったりしますが、気長にお付き合いいただけますと幸いです。



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太田の業務日誌/平成25年7月16日


2013年7月17日 / 投稿者:

【火曜日】
 3連休明けの日。
 電話対応や来客などで慌ただしい一日だったが、その合間は、
 金曜日に出席した、法務局弘前支局と司法書士会弘前支部との「事務打合せ会」の協議結果を、職員達に説明するためにまとめたり、
 土曜日に出席した、県司法書士会の「注意勧告小理事会」「紛議調停委員会」の議事メモをまとめたりして過ごした。
 
 ところで、法務局との事務打合せ会は、相続に関する次のような話題で、思いのほか盛り上がったのだが、太田としてはまだ、結論に釈然としない部分が残っている。
 
 事例としては、
 不動産の所有者Aが1月に死亡し、相次いでその妻Bが5月に死亡した。
 ABには2人の間の子C・Dがいて、いずれも婚外子はいない。
 結局は法定相続人はC・Dの2名になるので、C・Dは遺産分割協議をしてCが単独で不動産を相続することになった。
 ……というもの。
 
 この事例における遺産分割協議書や相続関係説明図の記載方法が話題になった。
 法務局の結論は、
① 遺産分割協議書には、「亡Bが全く相続を受けなかった」的なニュアンスの記載を含めるようにする必要がある。
② 相続関係説明図においては、遺産分割に応じたDの部分だけでなく、亡Bの部分にも、いわゆる「マル分」(遺産分割の意味)の記載をする必要がある。
 ……という結論。
 
 その理由としては、
 最終的にCが単独で相続を受けることになったとしても、それに至るルートが2種類以上考えられる。
 いったん母Bが全部または持分の相続を受けて、そのBが死亡したことにより、それをさらに子Cが相続した、という可能性もゼロではない。
 よって「子C・Dは、(未分割状態の法定相続人であった)亡Bの相続人をも兼ねる立場で遺産分割協議を行っており、結果として亡Bには一度も権利が移転せず、亡Aから直接にCへ相続により全ての所有権が移転したという結論になった」というニュアンスが読み取れないと、登記原因証明情報としての適格に欠ける。
 ……という理由。
 
 その理由付けについては分からなくもないし、結論①もそれはそれで良いのだけど、どうも抵抗を感じるのが結論②。
 死亡者に「マル分」を付けろと言われたのは、今回が初めてだな~(多数の同職が、同様の感想を述べていた)。

 ま、今回の事務打合せ会の結論は、あとで文書化されて配布いただけるらしいし、もしかしたら支局と本局との確認の際に結論が変わるかもしれないので、もうちょっと様子を見てみよう。



太田の業務日誌/平成25年7月16日


2013年7月17日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月16日

【火曜日】
 3連休明けの日。
 電話対応や来客などで慌ただしい一日だったが、その合間は、
 金曜日に出席した、法務局弘前支局と司法書士会弘前支部との「事務打合せ会」の協議結果を、職員達に説明するためにまとめたり、
 土曜日に出席した、県司法書士会の「注意勧告小理事会」「紛議調停委員会」の議事メモをまとめたりして過ごした。
 
 ところで、法務局との事務打合せ会は、相続に関する次のような話題で、思いのほか盛り上がったのだが、太田としてはまだ、結論に釈然としない部分が残っている。
 
 事例としては、
 不動産の所有者Aが1月に死亡し、相次いでその妻Bが5月に死亡した。
 ABには2人の間の子C・Dがいて、いずれも婚外子はいない。
 結局は法定相続人はC・Dの2名になるので、C・Dは遺産分割協議をしてCが単独で不動産を相続することになった。
 ……というもの。
 
 この事例における遺産分割協議書や相続関係説明図の記載方法が話題になった。
 法務局の結論は、
① 遺産分割協議書には、「亡Bが全く相続を受けなかった」的なニュアンスの記載を含めるようにする必要がある。
② 相続関係説明図においては、遺産分割に応じたDの部分だけでなく、亡Bの部分にも、いわゆる「マル分」(遺産分割の意味)の記載をする必要がある。
 ……という結論。
 
 その理由としては、
 最終的にCが単独で相続を受けることになったとしても、それに至るルートが2種類以上考えられる。
 いったん母Bが全部または持分の相続を受けて、そのBが死亡したことにより、それをさらに子Cが相続した、という可能性もゼロではない。
 よって「子C・Dは、(未分割状態の法定相続人であった)亡Bの相続人をも兼ねる立場で遺産分割協議を行っており、結果として亡Bには一度も権利が移転せず、亡Aから直接にCへ相続により全ての所有権が移転したという結論になった」というニュアンスが読み取れないと、登記原因証明情報としての適格に欠ける。
 ……という理由。
 
 その理由付けについては分からなくもないし、結論①もそれはそれで良いのだけど、どうも抵抗を感じるのが結論②。
 死亡者に「マル分」を付けろと言われたのは、今回が初めてだな~(多数の同職が、同様の感想を述べていた)。
 
 ま、今回の事務打合せ会の結論は、あとで文書化されて配布いただけるらしいし、もしかしたら支局と本局との確認の際に結論が変わるかもしれないので、もうちょっと様子を見てみよう。



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太田の業務日誌/平成25年7月12日


2013年7月17日 / 投稿者:

 
【金曜日】
 Aが死亡し、その相続人は子Bしかいないのだけど、子Bは父Aと疎遠だったので、やむなくAの兄弟であるCが長年Cの面倒を見て、医療費などの立替え払いなどもしてきた。
 そんなCの立場からの相談があった。
 
 Cとしては、「Bは、財産の相続は受けるが、お墓は守らないと公言している。そんなBに○○家の財産を持って行かれたくない」と言う。
 その気持ちは分からないでもないけど、法的にはこの場合、子Bの相続権は否定できず、相続に関して他人であるCからは、残念ながら口出しできることが何もない、ということになる。
 
 ただ、医療費の立替え等を「相続債権」と考えれば、相談者Cは相続債権者として、子Bにその履行を請求することはできる。
 あるいはその交渉過程のなかで、お墓のこととか、何らかの交換条件を持ち出して合意を目指すことも不可能ではないかもしれないね、というアドバイスをした。

 地方特有のものかもしれないけど、財産が「個人のもの」ではなく、「○○家の財産」であるという、古き良き「イエ」的な考え方が散見されることが、まだまだ多いな~。



太田の業務日誌/平成25年7月12日


2013年7月17日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月12日
 
【金曜日】
 Aが死亡し、その相続人は子Bしかいないのだけど、子Bは父Aと疎遠だったので、やむなくAの兄弟であるCが長年Cの面倒を見て、医療費などの立替え払いなどもしてきた。
 そんなCの立場からの相談があった。
 
 Cとしては、「Bは、財産の相続は受けるが、お墓は守らないと公言している。そんなBに○○家の財産を持って行かれたくない」と言う。
 その気持ちは分からないでもないけど、法的にはこの場合、子Bの相続権は否定できず、相続に関して他人であるCからは、残念ながら口出しできることが何もない、ということになる。
 
 ただ、医療費の立替え等を「相続債権」と考えれば、相談者Cは相続債権者として、子Bにその履行を請求することはできる。
 あるいはその交渉過程のなかで、お墓のこととか、何らかの交換条件を持ち出して合意を目指すことも不可能ではないかもしれないね、というアドバイスをした。
 
 地方特有のものかもしれないけど、財産が「個人のもの」ではなく、「○○家の財産」であるという、古き良き「イエ」的な考え方が散見されることが、まだまだ多いな~。



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太田の業務日誌/平成25年7月11日


2013年7月11日 / 投稿者:

 
【木曜日】
 雨が降り続く一日。
 条件付所有権移転仮登記の抹消登記手続を求める訴訟の、訴状を起案しながら過ごした。
 
 ついこないだ、同種の仮登記の抹消訴訟を、仮登記名義人が別の所有権本登記を受けちゃった、という経緯から「混同」構成で起案したら、不意に裁判官サマから「この混同は、民法179条の混同ですか、それとも520条の混同ですか?」と突っ込まれて難儀したので、今回はより慎重に理論構成している。
 
 今回は未履行のまま放置された条件付売買について、売主側から「時効消滅」を主張する構成だ。買主の何の権利が時効に掛かったのか、慎重に検討しなければならない。
 
 とりあえず、いわゆる「所有権移転許可申請協力請求権」は債権であって、契約成立日から10年で消滅時効にかかるという最判s50.4.11( http://bit.ly/1bqj4Nt )があるので、これを主張・時効援用するわね。
 んでもって、許可申請に協力しないわけだから、農地法上の許可を得られる可能性が消滅したということで、条件付売買契約は停止条件の不成就により……ってあれ、それだと仮登記抹消の登記原因は「条件の不成就」とするべきだったか!?
 
 やべーなー。相手方の一部からすでに、「時効消滅」を登記原因とする登記承諾書を貰っちゃってたよ~。
 ……どうにか平仄を合わせなければ(^_^;)



太田の業務日誌/平成25年7月11日


2013年7月11日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月11日
 
【木曜日】
 雨が降り続く一日。
 条件付所有権移転仮登記の抹消登記手続を求める訴訟の、訴状を起案しながら過ごした。
 
 ついこないだ、同種の仮登記の抹消訴訟を、仮登記名義人が別の所有権本登記を受けちゃった、という経緯から「混同」構成で起案したら、不意に裁判官サマから「この混同は、民法179条の混同ですか、それとも520条の混同ですか?」と突っ込まれて難儀したので、今回はより慎重に理論構成している。
 
 今回は未履行のまま放置された条件付売買について、売主側から「時効消滅」を主張する構成だ。買主の何の権利が時効に掛かったのか、慎重に検討しなければならない。
 
 とりあえず、いわゆる「所有権移転許可申請協力請求権」は債権であって、契約成立日から10年で消滅時効にかかるという最判s50.4.11( http://bit.ly/1bqj4Nt )があるので、これを主張・時効援用するわね。
 んでもって、許可申請に協力しないわけだから、農地法上の許可を得られる可能性が消滅したということで、条件付売買契約は停止条件の不成就により……ってあれ、それだと仮登記抹消の登記原因は「条件の不成就」とするべきだったか!?
 
 やべーなー。相手方の一部からすでに、「時効消滅」を登記原因とする登記承諾書を貰っちゃってたよ~。
 ……どうにか平仄を合わせなければ(^_^;)



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太田の業務日誌/平成25年7月9日~


2013年7月11日 / 投稿者:

 
【火曜日】
 死亡者が登記名義人である状態で受任(弁護士さん経由)、まずは法定相続を7件申請し、結果として登記名義人が20人になった状態から売却……という手間の掛かるお仕事が、無事に完了してきた。
 
 太田が自分でやるのであれば、持分移転を繰り返す法定相続7件の、戸籍チェックや相続分計算の時点で発狂してしまったことだろう。
 これを涼しい顔でサラッとこなしてくれた、優秀なベテラン職員に大感謝!(≧∇≦)

【水曜日】
 いわゆる「直接移転」の登記スキーム( http://bit.ly/175a3WK )、当事務所においてもそこそこ取扱い事例がある。頻度としては2ヶ月に1回くらいかしら。
 このスキームに慣れてきたある不動産屋さんから、これを農地についても使えないか?という質問があった。
 
 農地については、そもそも名義人Aが中間者Bに売る契約をしても、農地法の許可を取らないと所有権はBに移転しない。だから未許可の状態でBが最終買主Cに「買主の地位の譲渡」を行い、それをAが承認すればよい。んでA→Cの許可申請と、売渡しを行えばよい。
 農地については、そういう「買主の地位の譲渡」スキームが固まっている( http://bit.ly/1aroxFZ 参照)ので、「直接移転」スキームは馴染まない感じがする……というのが太田の第一感だったのだけれども……。
 
 ググってみると、「直接移転」スキームで全然問題なくできる、という見解もある( http://bit.ly/1arlZYn など)。
 ま、所有権移転の停止条件に、「最終買主が農地法の許可を得ること」という1点を付け加えれば、それで良いのだろうから、使えることは使えるのだろう。
 例えばCにとっては、直接の売主がAになるのかBになるのか?という点は、瑕疵担保責任などの関係で違いが出てくるから、後者となる直接移転の方が好ましいケースもあり得る。
 
 ただ、できるにはできるが、中間者Bが宅建業者で、B自身が農地法の許可を得られる見込みが全く無い、というケースに限っては、マズいことになるかもしれない。
 B→Cの第二契約が、宅地建物取引業法第33条の2が禁止する「他人物売買」の例外に該当せず、同法違反になってしまう可能性があるからだ( http://bit.ly/1arnDcqhttp://bit.ly/1arn9TM など参照)。

 うーむ。もうちょっと検討してみよう。





 

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