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【国土調査による合筆、その功罪】~太田の業務日誌~


2013年10月9日 / 投稿者:

 今回は業界の方向けの話題なので、ご興味の無い方はスルーしてください。
 
 先日、金融機関の担保設定で、「国土調査」( 業界では「国調」ともいいます。意味合いはこちらを参照→ http://bit.ly/1bTBKoz )によって合筆された土地などが対象になる案件を取り扱いました。
 そこで金融機関の若手のご担当者が、いろいろと戸惑われていたのが、何とも初々しくて微笑ましかったので(失礼)、ここで国調により土地の合筆がなされた場合の留意点について、軽くまとめておきます。
 
 
● 「合併による所有権登記」と登記済証

 国調による合筆がなされると、当該土地の登記簿の表題部には「○番○を合筆/国土調査による成果」と記載されたうえ、甲区には「合併による所有権登記」がなされます。
 
 しかし、通常の合筆の場合とは違って、これは完全な職権登記なので、その所有権登記に関する「登記済証」(または「登記識別情報」)は発行されません。
 その所有権登記の「受付年月日・受付番号」欄は、空欄になりますので、当該物件について設定などを行おうとすると「あれ、登記済証はどこで照合するの?」と不思議に思うことになるわけです。
 この場合、合筆前の土地全ての登記済証を揃えて、合筆後の土地の登記済証として用いることになります(昭39.8.11民事甲第2765号民事局長通達)。
 だから我々は、設定等があるたび、合筆前の土地の閉鎖登記簿を全て閲覧したりしてチェックする必要があるわけで、これがなんとも面倒くさいのですね。
 

● 建物の所在・家屋番号の不一致

 あと、国調で合筆がなされる場合、建物の「所在」欄や「家屋番号」については、何らケアされない、ということにも注意が必要です。
 土地の地番は合筆で1つになるのに、建物の所在は複数の土地のうえにまたがったまま(のように見える)状態が続く、とか。そういう、土地と建物の番号の不一致が生じるわけですね。

 この点は、普通の合筆でも同じといえば同じなのですが、通常は担当する土地家屋調査士さんが、建物の所在・家屋番号も一緒に変更登記するべき、と提案してくれるはずです。
 (……ま、意外にこのへんに無頓着な調査士さんもいらっしゃるし、費用の関係で、あえて建物に関してはスルーすることもあり得るんでしょうけれどもね。)
 

● まとめ

 他にもあるかもしれませんが、とりあえず今回問題になった点は上述のとおりです。
 国調だと、費用を支出しなくても合筆の恩恵を受けられるわけですから、基本的にはありがたい制度ではあるのでしょうが、このような問題点もあるので注意しましょう。
  特に登記済証の問題は、その土地を手放さない限り、ずっとつきまとう問題ですので、なかなか厄介ですね~。



【国土調査による合筆、その功罪】~太田の業務日誌~


2013年10月9日 / 投稿者:

【国土調査による合筆、その功罪】~太田の業務日誌~

 今回は業界の方向けの話題なので、ご興味の無い方はスルーしてください。
 
 先日、金融機関の担保設定で、「国土調査」( 業界では「国調」ともいいます。意味合いはこちらを参照→ http://bit.ly/1bTBKoz )によって合筆された土地などが対象になる案件を取り扱いました。
 そこで金融機関の若手のご担当者が、いろいろと戸惑われていたのが、何とも初々しくて微笑ましかったので(失礼)、ここで国調により土地の合筆がなされた場合の留意点について、軽くまとめておきます。
 
 
● 「合併による所有権登記」と登記済証

 国調による合筆がなされると、当該土地の登記簿の表題部には「○番○を合筆/国土調査による成果」と記載されたうえ、甲区には「合併による所有権登記」がなされます。
 
 しかし、通常の合筆の場合とは違って、これは完全な職権登記なので、その所有権登記に関する「登記済証」(または「登記識別情報」)は発行されません。
 その所有権登記の「受付年月日・受付番号」欄は、空欄になりますので、当該物件について設定などを行おうとすると「あれ、登記済証はどこで照合するの?」と不思議に思うことになるわけです。
 この場合、合筆前の土地全ての登記済証を揃えて、合筆後の土地の登記済証として用いることになります(昭39.8.11民事甲第2765号民事局長通達)。
 だから我々は、設定等があるたび、合筆前の土地の閉鎖登記簿を全て閲覧したりしてチェックする必要があるわけで、これがなんとも面倒くさいのですね。
 

● 建物の所在・家屋番号の不一致

 あと、国調で合筆がなされる場合、建物の「所在」欄や「家屋番号」については、何らケアされない、ということにも注意が必要です。
 土地の地番は合筆で1つになるのに、建物の所在は複数の土地のうえにまたがったまま(のように見える)状態が続く、とか。そういう、土地と建物の番号の不一致が生じるわけですね。

 この点は、普通の合筆でも同じといえば同じなのですが、通常は担当する土地家屋調査士さんが、建物の所在・家屋番号も一緒に変更登記するべき、と提案してくれるはずです。
 (……ま、意外にこのへんに無頓着な調査士さんもいらっしゃるし、費用の関係で、あえて建物に関してはスルーすることもあり得るんでしょうけれどもね。)
 

● まとめ

 他にもあるかもしれませんが、とりあえず今回問題になった点は上述のとおりです。
 国調だと、費用を支出しなくても合筆の恩恵を受けられるわけですから、基本的にはありがたい制度ではあるのでしょうが、このような問題点もあるので注意しましょう。
 特に登記済証の問題は、その土地を手放さない限り、ずっとつきまとう問題ですので、なかなか厄介ですね~。



【小さな句読点も、ときには大きな問題に?】~太田の業務日誌~


2013年10月8日 / 投稿者:

 
 久しぶりの業務日誌です。先月末は繁忙のため、数年ぶりに設定の申請書を自ら作成したり、ということもありましたが、月が替わってようやく落ち着いてきました。
 
 さて、本題。
 先日、ある不動産会社の社長さんから、「今後の司法書士業務は、あおば事務所さんにお願いすることにしたので、ヨロシク。」と、まことにありがたいお言葉をいただきました。
 そんな場合、特に当方から「司法書士を乗り換える理由」などという、不躾なことを尋ねたりはしないのですが、問わず語り的に、社長さんがその理由をおっしゃることには……。
 
① これまで頼んでいた○○先生は長い付き合いだが、高齢で、間違いが多い。会社名や人名すら間違う。
② ○○先生は、読点として「、」ではなく、「,」を用いる。それが気に入らない。日本語の読点は「、」が正しいはずだ!

 ……なるほど、社長さんの仰せも分かります。
 でも①はともかくとして、②についてはですねぇ、「横書きの公的文書には『,』を用いるべし」、とも言われているのですよ(参照→ http://www5d.biglobe.ne.jp/Jusl/Bunsyo/BunTouten.html )。
 だからその点で○○先生を非難されるのは、ちょっと可哀相かなぁと思いますよ、と申し上げました。

 でも社長さん曰く、○○先生は同じ文書の中で、「、」を使ったり、「,」を使ったり、混在してしまっているそうで。会社の定款などを作成する際も、すべからくそんな調子みたいなので、そりゃお怒りもごもっとも、という感じでした。
 一般的に、パソコンの日本語入力ソフトでは、「、」か「,」かは、設定として選択できるようになってます。
 だからおそらく、例えば○○先生のパソコンは「,」だけど、補助者さんのパソコンは「、」の設定のまま、ということだったのかなぁ……?と分析しましたが、いずれにしても結果として混在しちゃったら、それはNGですわね。
 
 裁判所では「,」が採用されていますので、弁護士さんや司法書士など法律業界の中には、メールやツイートなどでも「,」を常用されていらっしゃる方をよくお見受けします。
 でも、「業界の常識は、世間の非常識」とも良く言われるところです。
 そういうコダワリが理由で、お客さんが離れてしまうことだってあり得るかも……! という、考えようによっては若干怖いお話でした。

 ちなみに太田は、その社長さんと同意見で、日本語の読点としては「、」が正しいと思ってますので、訴状でも何でも「、」で通しています。



【小さな句読点も、ときには大きな問題に?】~太田の業務日誌~


2013年10月8日 / 投稿者:

 
 久しぶりの業務日誌です。先月末は繁忙のため、数年ぶりに設定の申請書を自ら作成したり、ということもありましたが、月が替わってようやく落ち着いてきました。
 
 さて、本題。
 先日、ある不動産会社の社長さんから、「今後の司法書士業務は、あおば事務所さんにお願いすることにしたので、ヨロシク。」と、まことにありがたいお言葉をいただきました。
 そんな場合、特に当方から「司法書士を乗り換える理由」などという、不躾なことを尋ねたりはしないのですが、問わず語り的に、社長さんがその理由をおっしゃることには……。
 
  ① これまで頼んでいた○○先生は長い付き合いだが、高齢で、間違いが多い。会社名や人名すら間違う。
  ② ○○先生は、読点として「、」ではなく、「,」を用いる。それが気に入らない。日本語の読点は「、」が正しいはずだ!
  
 ……なるほど、社長さんの仰せも分かります。
 でも①はともかくとして、②についてはですねぇ、「横書きの公的文書には『,』を用いるべし」、とも言われているのですよ(参照→ http://www5d.biglobe.ne.jp/Jusl/Bunsyo/BunTouten.html )。
 だからその点で○○先生を非難されるのは、ちょっと可哀相かなぁと思いますよ、と申し上げました。

 でも社長さん曰く、○○先生は同じ文書の中で、「、」を使ったり、「,」を使ったり、混在してしまっているそうで。会社の定款などを作成する際も、すべからくそんな調子みたいなので、そりゃお怒りもごもっとも、という感じでした。
 一般的に、パソコンの日本語入力ソフトでは、「、」か「,」かは、設定として選択できるようになってます。
 だからおそらく、例えば○○先生のパソコンは「,」だけど、補助者さんのパソコンは「、」の設定のまま、ということだったのかなぁ……?と分析しましたが、いずれにしても結果として混在しちゃったら、それはNGですわね。
 
 裁判所では「,」が採用されていますので、弁護士さんや司法書士など法律業界の中には、メールやツイートなどでも「,」を常用されていらっしゃる方をよくお見受けします。
 でも、「業界の常識は、世間の非常識」とも良く言われるところです。
 そういうコダワリが理由で、お客さんが離れてしまうことだってあり得るかも……! という、考えようによっては若干怖いお話でした。
 
 ちなみに太田は、その社長さんと同意見で、日本語の読点としては「、」が正しいと思ってますので、訴状でも何でも「、」で通しています。



【条件付所有権の差押!】


2013年9月12日 / 投稿者:

 司法書士の太田です。
 本日、こんなビックリするような登記事項に巡り会いました。
 
 「○番仮登記条件付所有権差押」
 
 条件付所有権って、差押えの対象にできるのか……!Σ( ̄□ ̄)
 
 これ、差押えができるのは良いとして、この後どうやって強制競売手続?が進むのでしょうね。
 事務所内の司法書士で、あーでもない、こーでもないと、議論してみましたが……。こんな事例、手元のあらゆる書籍をひっくり返しても解説がないので、結局は「仮説」止まりで、確証が持てません。
 いったん「強制競売開始決定」が出ながらも、それが取下げられ、あらためて「差押命令」が出ているところが、何かのヒントになるのかしら……?
 
 この分野についてお詳しい方(^^)、どうかコメントお願いします。
※ といいつつ、太田が明日、事務所を不在にしますので、コメントに対するレスは週明けになります。ご容赦下さいませ~。



太田の業務日誌/平成25年7月18日分


2013年8月16日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月18日分
 
 相続登記の依頼人とお話ししてたら、余談的に、こんな話になりました。
 
 依頼人Cは、被相続人Aの孫。被相続人の息子Bが先に亡くなっているので、孫Cが代襲相続人として、お祖母ちゃんAの遺産を相続することになった。
 Cの母親Dは、亡Aから見ると「お嫁さん」になるんだけど、息子Bの死亡後もずっと同居して面倒を見て貰ってたこともあり、亡Aは自分に掛けていた生命保険の受取人を、お嫁さんDと指定していた。
 この場合、贈与税とか発生するのかしら?
 
 ……というもの。
 例によって、税金の問題は専門外なのですが、「知らね」だけでは済まないので、チラッと検索。
 国税庁のタックスアンサーによれば、「相続人以外の者が受取人であるときは遺贈により取得したものとみなされます。」ということで、相続税で計算されることになるようですね~。
 →http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1750.htm



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太田の業務日誌/平成25年7月18日分


2013年8月16日 / 投稿者:

 
 相続登記の依頼人とお話ししてたら、余談的に、こんな話になりました。
 
 依頼人Cは、被相続人Aの孫。被相続人の息子Bが先に亡くなっているので、孫Cが代襲相続人として、お祖母ちゃんAの遺産を相続することになった。
 Cの母親Dは、亡Aから見ると「お嫁さん」になるんだけど、息子Bの死亡後もずっと同居して面倒を見て貰ってたこともあり、亡Aは自分に掛けていた生命保険の受取人を、お嫁さんDと指定していた。
 この場合、贈与税とか発生するのかしら?
 
 ……というもの。
 例によって、税金の問題は専門外なのですが、「知らね」だけでは済まないので、チラッと検索。
 国税庁のタックスアンサーによれば、「相続人以外の者が受取人であるときは遺贈により取得したものとみなされます。」ということで、相続税で計算されることになるようですね~。
 →http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1750.htm



太田の業務日誌/平成25年7月17日分


2013年8月14日 / 投稿者:

 いやー、予想もしなかった結論。久しぶりに、調べ事をしていて衝撃的な事実に遭遇しました。
 それは、遺産分割未了状態における、不動産に関する固定資産税の扱いについて、です。
 
 例えば、所有者Aが死亡して、法定相続人が3人の子、BCD。
 兄弟の折り合いが悪くて、長年、遺産分割協議がまとまらず。
 固定資産税については、納税通知書が(地元に住んでる)Bに届くので、Bがやむを得ず固定資産税を払い続けている。
 
 ……まぁ、良くある話、ですよね。
 
 太田はこの場合、Bにだけ納税通知書が届くのは、お役所の勝手なご都合、だと思ってました。
 本来は、BCDが3分の1ずつの納税義務を負っているんだけども、お役所は便宜上、催促しやすい(手近な)Bに対し全部を請求しておいて、あとはBCDの内部で分担してね、というスタンスなのだと。
 
 でも調べてみたら、違うんですね。
 
 地方税法第10条の2( http://bit.ly/19s9sng )の第1項は、
 「共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。」
 と定めています。
 
 というわけで、この場合、BもCもDも、全員が固定資産税の連帯納付義務を負っている、というのが正解なのだそうです!
 
 もちろん、Bが代表して固定資産税全額を払えば、内部的にはC・Dに求償は可能です。
 しかし対外的には、遺産分割を早めに完了させて、名義を誰かに落ち着けさせない限り、Bはお役所から固定資産税全額の請求を受け続ける立場にあり、それを拒むことは「法的に」不可能だ、ということなのですね。
 
 いやー、税法って本当に、当局にとって都合の良いようにできているのですね。
 税務に詳しい方にとっては常識なのでしょうけれども、恥ずかしながら、当事務所の司法書士(のうち少なくとも4人)はこれを知りませんでした。
 他の事務所の司法書士さん達は、ちゃんと認識しておられるのかなぁ?



太田の業務日誌/平成25年7月17日分


2013年8月14日 / 投稿者:

太田の業務日誌/平成25年7月17日分

 いやー、予想もしなかった結論。久しぶりに、調べ事をしていて衝撃的な事実に遭遇しました。
 それは、遺産分割未了状態における、不動産に関する固定資産税の扱いについて、です。
 
 例えば、所有者Aが死亡して、法定相続人が3人の子、BCD。
 兄弟の折り合いが悪くて、長年、遺産分割協議がまとまらず。
 固定資産税については、納税通知書が(地元に住んでる)Bに届くので、Bがやむを得ず固定資産税を払い続けている。
 
 ……まぁ、良くある話、ですよね。
 
 太田はこの場合、Bにだけ納税通知書が届くのは、お役所の勝手なご都合、だと思ってました。
 本来は、BCDが3分の1ずつの納税義務を負っているんだけども、お役所は便宜上、催促しやすい(手近な)Bに対し全部を請求しておいて、あとはBCDの内部で分担してね、というスタンスなのだと。
 
 でも調べてみたら、違うんですね。
 
 地方税法第10条の2( http://bit.ly/19s9sng )の第1項は、
 「共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。」
 と定めています。
 
 というわけで、この場合、BもCもDも、全員が固定資産税の連帯納付義務を負っている、というのが正解なのだそうです!
 
 もちろん、Bが代表して固定資産税全額を払えば、内部的にはC・Dに求償は可能です。
 しかし対外的には、遺産分割を早めに完了させて、名義を誰かに落ち着けさせない限り、Bはお役所から固定資産税全額の請求を受け続ける立場にあり、それを拒むことは「法的に」不可能だ、ということなのですね。
 
 いやー、税法って本当に、当局にとって都合の良いようにできているのですね。
 税務に詳しい方にとっては常識なのでしょうけれども、恥ずかしながら、当事務所の司法書士(のうち少なくとも4人)はこれを知りませんでした。
 他の事務所の司法書士さん達は、ちゃんと認識しておられるのかなぁ?



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「太田の業務日誌」の再開について


2013年8月14日 / 投稿者:

 6月10日頃から、標記のとおり題して投稿を続けておりまして、基本的に、全ての営業日につき1点以上は話題を見つけて、アップするように努めてきておりました。
 しかし、皆様もうすうすお察しの通り(笑)、7月後半からの業務繁忙もあって、しばらくアップできない状態が続いておりました。
 
 やはり、中には特筆すべきことが無い平凡な一日というのもあるわけでして、「毎日1点」となるとなかなかハードルが高いようです。
 というわけで、今後は、特筆すべきテーマが見つかった日に限り、業務日誌をアップさせていただくことにしたいと存じますので、ご容赦くださいませ~。

 書きためながらも、アップできないでいた話題もありますので、ぼちぼち再開していきます。しばらくの間は若干日付が遡ったりしますが、気長にお付き合いいただけますと幸いです。





 

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